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Under 36: accesso al bonus mutui fino al 2027

 
24 GENNAIO 2025

Fine corsa, al momento, per i benefici fiscali maggiorati per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro che acquistano la prima casa. Si è specificato “al momento”, perché la continuazione nel 2025 non concessa nella Legge di Bilancio, potrebbe comunque arrivare col decreto Milleproroghe. Se così fosse, sarebbe lo stesso film già visto l’anno scorso: la manovra infatti non aveva prolungato i benefici al 2024, ma poi ci ha pensato il dl Milleproroghe a estenderli fino allo scorso 31 dicembre.

Quello che invece proseguirà fino al 31.12.2027, sempre per i giovani di età non superiore a 36 anni con un ISEE non superiore a 40.000 euro, è l’altro beneficio – e se vogliamo quello principale nell’ambito “under 36” –, ovvero l'accesso agevolato al Fondo di garanzia dei mutui per la prima casa nella misura dell'80%. Vediamo quindi i due lati della medaglia.

Prima casa under 36: dal 1° gennaio stop ai benefici fiscali

Per l’esattezza, quello che la manovra 2025 non ha prorogato (salvo poi non ci ripensi il prossimo dl Milleproroghe) sono i seguenti “scivoli” fiscali rimasti validi fino al 31 dicembre 2024 per gli under 36 coi requisiti ISEE che abbiamo detto sopra:

  • esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale;
  • riduzione del 50% sugli onorari notarili;
  • credito d'imposta (sugli atti soggetti ad IVA) pari all'IVA corrisposta, credito che poi poteva essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero poteva essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.
 

Prima casa under 36: accesso al fondo mutui fino al 2027

È questo il vero “cuore” del bonus under 36, che la legge di Bilancio ha infatti prorogato fino al 31 dicembre 2027: cioè la possibilità per chi ha fino a 36 anni, e fa parte di un nucleo il cui valore ISEE non sia superiore a 40.000 euro, di accedere al Fondo garanzia prima casa nella misura ultra-agevolata dell’80%.

Il Fondo, per l’esattezza, esiste già dal 2013, ma con l’introduzione del bonus prima casa under 36 sono stati previsti a partire dal 26 maggio 2021 dei paletti di accesso meno stringenti. Di nuovo infatti è accaduto questo: che la garanzia statale, normalmente concessa al 50%, è stata innalzata all’80% nel caso specifico degli under 36.

Inoltre dal 1° gennaio 2024 è stata anche allargata (e con garanzie maggiori dal Fondo) la platea dei potenziali beneficiari, includendo anche i nuclei cosiddetti “fragili”, ovvero quelli con:

  • tre figli di età inferiore a 21 anni + ISEE non superiore a 40.000 euro annui (per i quali è prevista una garanzia pari all'80%);
  • quattro figli di età inferiore a 21 anni + ISEE non superiore a 45.000 euro annui (per i quali è prevista una garanzia pari all'85%);
  • cinque o più figli di età inferiore a 21 anni + ISEE non superiore a 50.000 euro annui (per i quali è prevista una garanzia pari al 90%).
 

Cessione prima casa: termine allungato a 2 anni

L’ultima novità da segnalare esula dal bonus under 36. Riguarda il margine temporale entro cui è possibile vendere il precedente immobile acquistato come “prima casa” (quindi con l’applicazione dell'imposta di registro al 2%) nel caso in cui se ne stia acquistando un altro. Il riacquisto di una “prima casa”, infatti, consentiva fino al 31 dicembre 2024 di godere nuovamente delle agevolazioni fiscali già applicate col primo acquisto a condizione però di vendere la vecchia “prima casa” entro un anno dal rogito della nuova.

Dal 1° gennaio 2025, invece, questo margine è stato ampliato a due anni. Quindi, se ad esempio già si possiede una prima casa acquistata coi benefici fiscali e se ne acquista una nuova nel 2025, ad esempio il 1° febbraio, si avrà tempo non più fino al 31 gennaio 2026 ma fino al 31 gennaio 2027 per vendere quella che già si possiede mantenendo così i benefici goduti col secondo acquisto.


Luca Napolitano
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