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Superbonus più agevole per il condominio minimo

 
12 APRILE 2021

Se i lavori del Superbonus vengono realizzati sulle parti comuni di un condominio “minimo” non ci sarà l’obbligo di nomina di un amministratore e di conseguenza nemmeno il bisogno di richiedere un codice fiscale condominiale: per la fruizione della detrazione potrà quindi essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i relativi adempimenti. Con questa risposta (la n. 196 del 18 marzo scorso) l’Agenzia delle Entrate ha in pratica confermato, anche sul fronte del Superbonus, la stessa regola che agevola i condomini cosiddetti “minimi”, che non hanno appunto bisogno di nomina di un amministratore e tanto meno di comunicare ai fini dichiarativi il codice fiscale associato al condominio dove sono stati eseguiti i lavori detraibili.

Il caso esposto all’Agenzia riguarda un contribuente che ha ricevuto in donazione dal padre tre unità immobiliari di un unico edificio appartenenti alle categorie catastali A/3, C/2 e C/6. Le tre proprietà saranno demolite e ricostruite, senza aumento di volumetria, e accorpate in unico edificio di classe A/3. Il nuovo fabbricato, situato nella zona sismica 3, sarà poi oggetto di successivi interventi per la riduzione del rischio sismico. Inoltre le tre attuali proprietà donate sono adiacenti ad un altro edificio composto da altrettante unità appartenenti rispettivamente al contribuente, a suo cugino e a suo padre. Tutte le spese sostenute, informa il contribuente, comprese quelle di demolizione e ricostruzione, saranno sostenute dall'unico condominio composto dai due edifici, ma imputate secondo i criteri stabiliti dall'assemblea condominiale.

Quindi in pratica il contribuente ha chiesto all’Agenzia se ai fini del Superbonus - tenendo conto delle parti in comune - i due fabbricati possano essere considerati come “condominio unico”, anche se appartenenti a due mappali diversi. In altri termini il dubbio riguarda la necessità o meno di richiedere un codice fiscale per il “condominio minimo” e, in tal caso, se le detrazioni siano gestibili tutte tramite il codice fiscale del condominio invece che dalle singole persone fisiche.

Come accennavamo, la risposta dell’Agenzia è stata quindi una conferma in piena regola rispetto a quanto già previsto per le altre detrazioni sui lavori prima del Superbonus. Posto allora che “il condominio nasce automaticamente, senza bisogno di specifica deliberazione, quando più soggetti costruiscono su un suolo comune o quando l'unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano, nell’ipotesi del condominio minimo, cioè con non più di otto condòmini, sono sì applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta però eccezione per la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini)”.

In definitiva l’Agenzia ha chiarito che per usufruire del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni, non essendo obbligati, non sono tenuti a nominare un amministratore e a richiedere il codice fiscale. Quindi per la fruizione della detrazione potrà essere utilizzato il codice fiscale del singolo condomino che ha effettuato i relativi adempimenti. Il titolare del codice fiscale è così tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio. Di conseguenza ciascun condomino, sostiene l’amministrazione, potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio.
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