19 NOVEMBRE 2025
A meno che non sia stato acquisito per successione, o che nel frattempo – cioè dall’acquisizione alla cessione – non sia stato adibito ad abitazione principale, l’immobile venduto sul quale siano stati effettuati dei lavori di Superbonus genera una plusvalenza tassabile. Su questo argomento verte la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, con cui l’Agenzia delle Entrate analizza il caso di un contribuente che nel 2012 aveva ricevuto per donazione (quindi non per successione) un immobile dalla madre. Detto immobile poi, nel 2024, è stato oggetto di certi interventi agevolati col Superbonus, senza però essere stato mai utilizzato fino a quel momento come abitazione principale. Di qui il dubbio del contribuente, il quale, volendo vendere l’immobile nel 2025, ha chiesto delucidazioni all’Agenzia circa la possibilità che il “ricavato” dalla cessione (cosiddetta “plusvalenza” appunto) potesse essere soggetto a tassazione IRPEF.
La risposta dell’Agenzia è affermativa: plusvalenza imponibile. In virtù, infatti, delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, il perimetro delle plusvalenze immobiliari si è allargato. In particolare il legislatore ha inserito il nuovo comma b-bis) all’articolo 67 del Tuir, che considera redditi diversi le plusvalenze “derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori”. Sono previste però due eccezioni: la prima riguardante gli immobili acquisiti per successione, la seconda quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. Se non si rientra in una di queste due casistiche, la plusvalenza è comunque tassabile.
Nello specifico, dunque, trattandosi della cessione di un immobile ricevuto “solo” per donazione sul quale l’anno precedente sono stati eseguiti dei lavori di Superbonus, immobile oltretutto mai utilizzato come abitazione principale, non può che profilarsi un caso di plusvalenza tassabile. Come spiega l’Agenzia, “per determinare l’importo della plusvalenza (cioè in pratica la quota di indotto effettivamente soggetta a IRPEF, ndr) si applica l’articolo 68 del Tuir. In caso di immobili ricevuti in donazione, il valore iniziale da considerare è quello sostenuto dal donante (nella fattispecie la madre del contribuente quando acquistò l’immobile, ndr). A questo si aggiungono eventuali costi inerenti, ma con alcune limitazioni: se gli interventi Superbonus si sono conclusi da meno di cinque anni e si è fruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese agevolate non possono essere conteggiate. Se sono passati più di cinque anni, si può considerare il 50% di tali spese. Inoltre, il valore iniziale può essere rivalutato secondo l’indice Istat dei prezzi al consumo”.
In ultimo l’Agenzia chiarisce che la tassazione si applica solo alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, indipendentemente da chi abbia eseguito i lavori e dalla percentuale di detrazione spettante. Quindi vuol dire che qualunque altra eventuale cessione dello stesso immobile effettuata nel tempo successivamente alla prima non verrebbe comunque sottoposta a tassazione.