Superbonus ammesso sulle superfici residenziali
30 LUGLIO 2021
Per potersi garantire l’applicazione del Superbonus 110%, la natura residenziale dell’immobile costituisce il requisito fondamentale, fermo restando che sono comunque esclusi dalla maxi agevolazione le dimore cosiddette di lusso, cioè quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per chiarire l’aspetto della destinazione “residenziale” dell’immobile bisogna partire dalla premessa generale della norma. A introdurre il Superbonus è stato l’articolo 119 del Decreto Legge 34/2020, meglio noto come Decreto “Rilancio” (convertito poi, con modificazioni, dalla Legge 77/2020). Tale provvedimento ha istituito – a partire dalle spese sostenute dal 1° luglio 2020 – nuove disposizioni sui già esistenti bonus fiscali relativi ai lavori di efficientamento energetico (cd. Ecobonus) e di riduzione del rischio sismico (cd. Sismabonus).
In pratica il Superbonus non costituisce una detrazione vera e propria come sono gli altri bonus legati ai lavori sugli immobili – ad esempio i classici 50 o 65% –, tutti con un loro regolamento specifico che ne delimita l’area applicativa e soprattutto le caratteristiche tecniche, ma più esattamente rappresenta l’applicazione di un bonus fiscale più generoso, pari appunto al 110%, su di una cerchia ristretta di lavori già di per sé collocati nell’ambito di altri bonus preesistenti, per l’appunto l’Ecobonus e il Sismabonus.
Quindi di fatto il Superbonus stabilisce che per taluni lavori realizzati ai fini dell’efficienza energetica e della riduzione del rischio sismico (per maggiori info leggi la nostra scheda), le canoniche percentuali dei bonus di partenza – pari rispettivamente al 65% e al 70 o 80% – si innalzano al 110%. Affinché ciò sia concesso bisogna però che tali interventi siano effettuati su unità immobiliari residenziali. Più esattamente la norma dice che il Superbonus si applica agli interventi effettuati “dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.
Torniamo quindi al punto di partenza: ai fini del 110% è essenziale intervenire su edifici di natura residenziale, concetto che di per sé non pone alcun problema interpretativo fin tanto che l’immobile su cui si effettuano gli interventi è una singola abitazione. Qualche dubbio in più potrebbe sorgere invece nel caso di complessi immobiliari che annettono al loro interno diverse tipologie di edifici. In questi casi, come ha specificato l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 30/2020, la destinazione residenziale va valutata rispetto all’edificio nella sua interezza, cioè in parole povere si determina in base alla prevalenza, nell’ambito dell’intero edificio, delle superfici destinate all’uso residenziale rispetto a quelle non residenziali.
Ciò quindi comporta un fatto: che ai fini dell’applicazione del Superbonus, per stabilire il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, e di conseguenza la natura prevalente dello stesso (residenziale/non residenziale), si debbono per forza considerare anche le unità immobiliari rientranti nelle categorie catastali escluse dal Superbonus, vale a dire con destinazione diversa da quella residenziale.
Per essere ancora più chiari: secondo la logica del Superbonus, un complesso immobiliare che racchiudesse al suo interno una superficie destinata per il 51% della sua estensione all’uso abitativo, sarebbe considerato automaticamente residenziale. Di conseguenza l’ammissione del Superbonus sarebbe totale, riguarderebbe cioè gli interventi “trainanti” realizzati non solo sulle unità residenziali ma anche su quelle non residenziali, ad esempio uffici o depositi. Qualora, viceversa, la superficie complessiva dell’immobile fosse da considerare non residenziale, il Superbonus a quel punto potrebbe essere applicato soltanto agli interventi realizzati specificatamente sulle unità immobiliari destinate ad abitazione.
Luca Napolitano
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