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Superbonus 110%: semaforo verde su comodati e case diroccate

 
16 SETTEMBRE 2020

Un poker di risposte, tutte affermative, che tracciano un profilo ancora più inclusivo del Superbonus 110%. È quello “calato” dall’Agenzia delle Entrate in relazione a quattro diversi interpelli corrispondenti ad altrettante casistiche su cui sono stati chiesti numi circa l’applicabilità o meno della maxi detrazione introdotta dallo scorso 1° luglio e in agenda fino al 31 dicembre 2021 (anche se dai corridoi del MEF già trapelano possibili piani per un rinnovo triennale dal 2022 al 2024, se non addirittura strutturale). Ma concentriamoci ora sulle indicazioni AdE.

Il primo semaforo verde (risposta n. 325) scatta sul caso dell'acquisto di un immobile in demolizione e rifacimento – consegna prevista entro questo autunno – facente parte di un complesso residenziale situato in zona sismica, con esecuzioni di opere di efficientamento e conseguimento della classe energetica «A», nel rispetto di tutti gli altri requisiti di sicurezza sismica richiesti. Ebbene l’Agenzia chiarisce che, sebbene l’istante (che in caso contrario avrebbe ripiegato sul Sismabonus) abbia firmato il compromesso di vendita nel 2018, il Superbonus 110% è comunque fattibile per un’elementare questione di tempi, dato che la consegna dell’immobile avverrà tra settembre e ottobre 2020 e la validità del beneficio durerà ancora fino al 31 dicembre 2021. Sull’eventualità invece di optare per lo sconto in fattura in cambio della cessione del credito alla ditta, l’Agenzia fa presente che tale aspetto rientra nella normale contrattazione fra la ditta stessa e il cliente, e che dunque l’effettiva cessione del credito non può che passare dal benestare della ditta.

L’altro sì dell’Agenzia, nella risposta 326, tocca le unità diroccate non abitabili (cosiddette collabenti) accatastate in F2. Si tratta nella fattispecie di un’unità collabente attigua all’abitazione principale del richiedente. Entrambe le unità sono oggetto di un programma di ristrutturazione (con accorpamento) finalizzato alla riduzione del rischio sismico e all’efficientamento energetico. Le motivazioni del parere affermativo dell’Agenzia sono tre: anzitutto il Superbonus, quando si tratta di lavori privati, è espressamente vietato soltanto sugli immobili destinati a un utilizzo diverso da quello abitativo, e – secondo motivo – può essere richiesto su un massimo di due unità residenziali (non necessariamente prime case). Già questi due requisiti risultano quindi centrati nel caso dell’interpello 326: i lavori, infatti, sono effettuati su un massimo di due unità immobiliari destinate all’uso residenziale. L’ultima ragione risiede nel fatto che anche il Superbonus, come l’Ecobonus e il Sismabonus, “assorbe” la regola secondo cui non ne viene preclusa l’applicazione sulle unità collabenti, cosa che dunque conferma la detrazione per i lavori effettuati sull’unità diroccata attigua all’abitazione principale dell’istante.

Il terzo ok dell’Agenzia (risposta n. 327) riguarda la condizione del comodato d’uso, anch’essa bastevole ai fini del Superbonus. Il caso è quello di un contribuente che ha l'intenzione di sostituire il generatore di calore con una pompa di calore nell’abitazione in cui è residente, ma di cui non è titolare effettivo, solo comodatario. La precisazione dell’AdE è in questo caso abbastanza intuitiva, dato che le regole del Superbonus ricalcano, anche in questo caso, quelle già note dei classici bonus 50-65%, secondo i quali le persone fisiche che sostengono le spese dei lavori non devono essere necessariamente possessori degli immobili, ma possono anche detenerli in base a un qualunque titolo idoneo come un contratto di locazione o di comodato, fermo restando il consenso all'esecuzione dei lavori da parte del legittimo proprietario.

Il “poker” si chiude con la risposta 328, incentrata sul caso del possessore di una villetta a schiera “libera su tre lati e confinante con un altro immobile esclusivamente attraverso la parete di un garage non riscaldato”, che secondo l’AdE può fruire del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico (cappotto esterno) essendo rispettati i requisiti della norma secondo la quale i lavori vanno effettuati su edifici residenziali “unifamiliari”, cioè unità immobiliari di “proprietà esclusiva”, funzionalmente indipendenti (dotate cioè di impianti autonomi), che dispongano di uno o più accessi autonomi e destinati ad abitazione (non per forza principale) di un singolo nucleo familiare, tutte caratteristiche rispettate dalla villetta dell’istante.

Luca Napolitano

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