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Superbonus 110, plusvalenza tassata sulla vendita

 
06 NOVEMBRE 2023

Sembra un po' una nemesi: hai goduto del Superbonus? Lo sconterai se vendi casa. Viste le misure inserite nel ddl Bilancio, l’atteggiamento del legislatore sull’ormai fu 110% ha un po’ questo sapore: una resa dei conti in cui l’Erario cercherà di rifarsi rientrando in parte dell’esborso di questi anni segnati dalla maxi agevolazione. Ma come? Per prima cosa abbassando ancora l’aliquota della detrazione dal 90 al 70% (il 110 è rimasto in vigore fino al 31.12.22, mentre nel 2023 è sceso appunto al 90%). Il decalage, di fatto, ammansisce considerevolmente la portata economica dello sconto e forse anche il suo appeal agli occhi dei contribuenti, considerando che l’Ecobonus sulle abitazioni private e quello condominiale si attestano rispettivamente al 65 e 75% prevedendo molti meno requisiti regolamentari, sebbene vengano applicati in 10 anni anziché in 4 come avviene per il Superbonus.

Immobili Superbonus 110%: tassazione al 26% sulla plusvalenza

Ma a parte la riduzione dello sconto (che interesserà solo le spese sostenute dal 1° gennaio 2024), la vera misura pensata come “contrappasso” rispetto a quanti hanno davvero beneficiato del Superbonus con la formula del 110% è un’altra. Togliere il 110 con effetto retroattivo sarebbe stato chiaramente impossibile, e allora l’idea è questa: bastonare di qui in avanti le plusvalenze (non tutte) derivanti dalla vendita di quei fabbricati che a suo tempo hanno goduto del 110. Detta molto alla buona, la ratio è abbastanza evidente: io Stato mi rifaccio su di te, che prima ti sei rifatto casa a mie spese, e adesso vuoi anche guadagnarci rivendendo l’immobile che vale molto di più. È chiaro, però, che non si tratterebbe di una ritorsione fiscale indiscriminata.

Superbonus 110%: quando viene calcolata la plusvalenza

Per poter essere applicata, infatti, la nuova tassazione al 26% sulla plusvalenza derivante dalla cessione di questi fabbricati avrebbe bisogno di tre condizioni: a) dovrebbero essere trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione; b) il fabbricato, tra la fine dei lavori e la cessione, non dovrebbe essere stato utilizzato come abitazione principale del venditore; e infine c) il venditore dovrebbe aver chiesto l’applicazione del 110% non in dichiarazione bensì tramite cessione del credito o sconto in fattura. Quindi in buona sostanza, per fare un esempio, se nel 2022 ho eseguito dei lavori col 110% (detraendoli col 730) sulla mia abitazione principale, che poi deciderò di vendere nel 2025, non ci sarebbero i presupposti per tassare la futura plusvalenza. Se invece lo stesso immobile non fosse la mia abitazione principale ma una seconda casa vuota o locata, e se il 110% lo avessi applicato tramite sconto in fattura, allora sì, in quel caso il 26% sulla plusvalenza dovrei pagarlo eccome. Vediamo in che modo.

Superbonus: niente plusvalenza se vendo l’abitazione principale

Va premesso che la plusvalenza tassata in qualità di reddito diverso non rappresenta una novità in assoluto. Attualmente, infatti, le plusvalenze vengono già tassate quando la compravendita coinvolge immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, e comunque ad esclusione delle case “acquisite” per successione o di quelle che per la maggior parte del tempo tra l’acquisto/costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale. L’introduzione allora del 26% sulle plusvalenze ricavate dalla cessione di fabbricati ristrutturati col 110 allarga la geografia dell’imposta, inserendo anche la variabile della rivalutazione Istat sul costo di acquisto/costruzione qualora si rivenda dopo cinque anni, ma prima di dieci. Immaginiamo allora un paio di casi pratici

Plusvalenza immobili Superbonus: esempio 1

Se ad esempio ho acquistato una seconda casa nel 2022 per 200.000 euro e poi ho sostenuto dei costi di Sismabonus al 110% per 90.000 euro agevolati tramite sconto in fattura, più altri 20.000 euro di lavori non agevolati col 110, vendendo l’immobile nel 2024 a 400.000 euro, la plusvalenza verrà calcolata sottraendo la somma di 220.000 euro (cioè l’acquisto più la sola quota di lavori non agevolati) al prezzo ultimo di cessione di 400.000 euro, quindi pagherò un tassa pari a 46.800 euro (26% di 180.000), considerando che i 90.000 “pagati” tramite lo sconto in fattura saranno indetraibili nel calcolo della plusvalenza.

Plusvalenza immobili Superbonus: esempio 2

Il secondo esempio lo facciamo invece ipotizzando una cessione che avviene 10 anni dopo l’acquisto della casa. Supponendo un acquisto effettuato nel 2001 a 80.000 euro, e delle spese di Superbonus 110 per 70.000 euro nel 2021, agevolate con lo sconto in fattura, più altri 20.000 euro di ristrutturazione col bonus 50%, se il titolare vendesse nel 2024 a 240.000 euro, la plusvalenza verrebbe calcolata al 26% su un ammontare di 98.000 euro. Praticamente dal prezzo della cessione (240.000) bisognerebbe togliere sia la rivalutazione odierna, pari a 122.000 euro, dell’indice Istat rispetto agli 80.000 spesi più di 20 anni fa per acquistare l’immobile, sia i 20.000 euro di ristrutturazione non agevolati col 110: il risultato darebbe appunto 98.000 euro, il cui 26%, cioè 25.480 euro, costituirebbe la plusvalenza che il venditore andrebbe a pagare sulla cessione.

Luca Napolitano
4,5
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