10 APRILE 2024
Ai fini del nuovo Sisma bonus acquisti, ovvero la detrazione che permette di scalare dall’IRPEF parte delle spese sostenute per l’acquisto di immobili messi in sicurezza anti-sismica, non importa che i lavori di finitura siano ancora da ultimare al momento del rogito. Ciò che davvero conta è che vi sia una documentazione tecnica che dimostri comunque la messa in sicurezza dell’immobile tramite gli interventi strutturali e ovviamente il sostenimento delle spese detraibili entro il termine del 31 dicembre 2024, data ultima – salvo proroghe – di validità del bonus fiscale. La specifica proviene dalla Risoluzione AdE 14/E/2024 dove viene fornita una risposta al quesito posto da un’associazione circa la possibilità di usufruire comunque della detrazione qualora al momento della compravendita non siano stati ultimati tutti gli interventi previsti, e più esattamente se sia possibile nel caso in cui gli unici lavori ultimati siano appunto quelli strutturali ma non quelli di finitura.
Sisma Bonus Acquisti: chi ne ha diritto e fin quando
In linea generale il Sisma bonus acquisti è applicabile nel momento in cui vengono ceduti dall’impresa edile – entro 30 mesi dalla conclusione dei lavori – immobili collocati in comuni ricadenti nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, su cui mediante demolizione e ricostruzione (eventualmente anche con variazione volumetrica rispetto all’assetto originario se le norme lo consentono) siano stati eseguiti interventi di misure antisismiche, in particolare opere per la messa in sicurezza statica che comportino il passaggio dell’edificio ad una o due classi di rischio inferiori. La detrazione spetterà quindi fino al 31.12.24 all’acquirente dell’unità immobiliare ceduta dalla ditta, rispettivamente nella misura del 75 oppure 85% del prezzo della singola unità (a seconda che l’intervento determini il passaggio a una o a due classi di rischio inferiori) e comunque entro l'importo massimo di 96.000 euro. L’applicazione entro il 31.12.24 vuol dire che entro quella data deve essere non solo registrato l’atto di acquisto (o quanto meno un preliminare), ma devono anche essere effettuate le relative spese.
Sisma Bonus Acquisti: su quali lavori si applica
Tornando allora al discorso di partenza – detrazione sì/no in caso di lavori non ultimati – il dubbio che viene posto dall’associazione (cui poi l’Agenzia ha risposto nella risoluzione dell’8 marzo) è “se sia possibile fruire della detrazione nel caso di acquisto di unità immobiliari classificate ancora in una delle categorie catastali cd ‘provvisorie’ (ad esempio, F/3 “unità in corso di costruzione”) che includono gli edifici demoliti e ricostruiti, sui quali entro la data di stipula del rogito/preliminare risultino comunque ultimati gli interventi sulle parti strutturali – cioè quelli davvero dirimenti ai fini del miglioramento di una o di due classi di rischio sismico –, ma non anche i lavori di finitura”.
Sisma Bonus Acquisti: cosa occorre per poterlo chiedere
A tal proposito l’AdE specifica che ai fini della detrazione la cosa davvero sostanziale non è tanto il completamento dei lavori di finitura quanto il rilascio delle attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio nel momento dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo: in altri termini l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura non comprometterebbe l’applicazione del bonus. Idem sulla classificazione dell’immobile in una categoria catastale provvisoria quale F3, che da un lato potrebbe assumere un certo rilievo ai fini della compravendita in sé degli immobili, ma mai sull’applicazione delle normative fiscali.
Luca Napolitano