11 SETTEMBRE 2026
Nel caso di un immobile con più proprietari e ristrutturato con Superbonus, i comproprietari che vogliano cedere la loro quota, ma che non hanno contribuito alle spese di ristrutturazione, non potranno incrementare il costo originario dell'immobile che verrà preso in considerazione per il calcolo della plusvalenza tassabile ai sensi della Legge di Bilancio del 2024. Quella manovra introdusse appunto l'imposta al 26% sulla differenza tra il corrispettivo percepito dalla cessione e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per altro, la stessa plusvalenza introdotta nel 2024 non si applica alla cessione delle quote di immobile acquisite per successione, ma solo su quelle acquistate a titolo oneroso.
Verte su questo la risposta n. 158 del 10 agosto 2026, con cui l'Agenzia delle Entrate è tornata a occuparsi delle plusvalenze sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Il caso riguarda una madre e una figlia che avrebbero intenzione di vendere al figlio/fratello, terzo comproprietario di un immobile, le loro quote di possesso. Quote che hanno una diversa origine: una parte deriva infatti dalla successione del marito/padre, avvenuta nel 2009, altre invece erano già detenute oppure sono state acquisite successivamente a titolo oneroso.
A questo va aggiunto che sull'immobile tra il 2021 e il 2023 sono stati eseguiti degli interventi di ristrutturazione agevolati dall'allora "maxi" aliquota di Superbonus fissata al 110%; interventi, però, pagati esclusivamente dal figlio/fratello, il quale, infatti, ha anche usufruito delle relative agevolazioni fiscali. Avendo quindi intenzione di vendere al figlio/fratello le loro rispettive quote, madre e figlia vorrebbero sapere dall'Agenzia se ai fini del calcolo della plusvalenza che andrà a generarsi dalla cessione, le spese dei lavori sostenute dal figlio/fratello possano incrementare il costo delle quote.
A tal proposito la risposta dell'AdE è negativa. Posto che non tutti gli immobili - o quote di essi - ristrutturati con Superbonus e poi ceduti sono suscettibili di plusvalenza, essendo infatti esclusi, come accennavamo all’inizio, quelli acquisiti per successione o destinati ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del tempo prima della cessione, l'Agenzia fa notare che sebbene la regolamentazione della plusvalenza consenta di "aumentare il costo fiscalmente riconosciuto del fabbricato con i costi inerenti sostenuti nel tempo (le ristrutturazioni appunto, ndr), tale incremento può essere riconosciuto soltanto a chi quelle spese le ha effettivamente sostenute". Di conseguenza, dal momento che né la mamma né la figlia hanno contribuito economicamente agli interventi edilizi, il costo delle loro quote non potrà essere "rincarato" delle somme pagate dal fratello per le ristrutturazioni.