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Senza la casa il beneficio sul terreno edificabile decade

 
20 FEBBRAIO 2017

La sopravvenuta alienazione del terreno edificabile prima ancora che sia stata ultimata la costruzione, o la mancata ultimazione del fabbricato stesso entro il termine di undici anni dall’acquisto, fa decadere automaticamente il possessore del terreno dai benefici fiscali goduti al momento dell’acquisto. Tale circostanza, nello specifico, comporta il versamento in formula piena dell’imposta di registro sull’atto di compravendita, coi relativi interessi di mora, ma non prevede, in ogni caso, l’irrogazione di sanzioni amministrative sull’omissione di denuncia del mancato rispetto dei requisiti legati all’agevolazione. Capita ogni tanto di leggere qualche messaggio da parte di contribuenti possessori di terreni edificabili, il cui acquisto era stato agevolato in funzione dell’impegno a costruire sul terreno stesso, che non avendo poi adempiuto all’obbligo edificatorio chiedono informazioni sui rischi a cui vanno in contro.

Si prenda ad esempio questo caso: terreno edificabile acquistato nel 2006 con imposta di registro agevolata all’1%, in quanto si trattava di una lottizzazione rientrante in un piano urbanistico particolareggiato, da cui appunto scaturiva il relativo beneficio fiscale; ad oggi però il possessore non ha ancora edificato, e nemmeno lo farà, dal momento che nel frattempo ho trovato un'altra abitazione (il terreno, infatti, fu acquistato nell’intenzione di costruirci sopra la casa). Domanda: dovrà versare tutta l’imposta? E inoltre: dovrà denunciare all’Agenzia delle Entrate il mancato rispetto dell’obbligo di costruzione? Sì nel primo caso. No nel secondo. Vediamo allora di spiegare.

La Risoluzione 37/E dell’aprile 2014 fornisce una consulenza giuridica in merito alle situazioni analoghe a quella sopra descritta, situazioni, cioè, nelle quali un possessore che abbia goduto di un’imposta di registro agevolata per l’acquisto di un terreno edificabile, non abbia poi effettivamente rispettato, su quel terreno, l’impegno dell’utilizzo edificatorio entro l’arco di undici anni. Fino al 2013, il termine per ultimare la costruzione - pena la decadenza dal beneficio - era fissata a cinque anni. Successivamente il Dl 102/2013, convertito nella Legge 124/2013, è intervenuto prorogando la scadenza di ulteriori sei anni, per un totale quindi di undici. Spiega dunque la Risoluzione che il regime dell’acquisto agevolato sui terreni edificabili rientranti nei piani urbanistici cosiddetti “particolareggiati”, “prevede una condizione (ossia il completamento della costruzione di edificio residenziale) e un termine (undici anni dall'acquisto) entro il quale il soggetto deve completare la costruzione”; ne deriva allora che “costituiscono ipotesi di decadenza dal predetto regime sia l'alienazione dell'immobile prima dell'ultimazione (dei lavori, ndr) sia la mancata edificazione nel termine di undici anni”.

In termini pratici, non solo si decade dal beneficio in caso mancata edificazione nell’arco degli undici anni, ma anche in caso di alienazione del terreno prima dell’ultimazione dei lavori eventualmente avviati. Non è quindi sufficiente iniziare una costruzione e vendere il terreno prima ancora di ultimarla. In questi casi il possessore sarà dunque soggetto al versamento dell’intera imposta di registro (pagando la differenza fra l'aliquota ordinaria e quella agevolata già a suo tempo versata) e dei relativi interessi di mora. Tutt’altra questione, invece, è quella inerente al presunto obbligo di denuncia del mancato adempimento edificatorio, obbligo che in tal caso non sussiste, dal momento che l’Agenzia dispone di mezzi informativi tali da poter appurare in via autonoma la decadenza del contribuente dal beneficio, senza che quest’ultimo sia tenuto a notificargliela.

Con riferimento infatti all'ipotesi di decadenza per mancata edificazione entro gli undici anni dall’acquisto “occorre tener presente - scrive l’Agenzia - che l'Ufficio territoriale effettua, con l'ausilio della procedura Campione Unico, in cui vanno iscritti gli atti che fruiscono di agevolazioni, un'attività di controllo per appurare il completamento edificatorio; nessun obbligo di denuncia, quindi, ai sensi dell’articolo 19 del DPR n. 131 del 1986 può essere imposto al contribuente che, pur avendo acquistato con aliquota agevolata, non completi l'edificazione nel termine stabilito”. Nell’altra ipotesi di decadenza, invece, quella in cui il contribuente trasferisce l'immobile prima di completare l’edificazione, sarà “la presentazione dell'atto di trasferimento dell'immobile per la registrazione ad un Ufficio territoriale”, a consentire all'Amministrazione di “venire a conoscenza dell'evento che determina la decadenza dall'agevolazione”, di conseguenza anche in questo caso non vi sarà nessun obbligo di denuncia. In buona sostanza sarà la stessa Agenzia delle Entrate, sia in un caso che nell’altro, a provvedere alla notifica della decadenza.

Luca Napolitano
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