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Prima casa: stop benefici anche se l'altra abitazione è affittata

 
14 OTTOBRE 2019

La locazione avviata su un’abitazione preesistente già posseduta nel Comune dove se ne è acquistata un’altra, non permette di usufruire dei benefici “prima casa”. È un dettaglio, questo, che un poco si perde fra le righe del regolamento alla base dell’agevolazione, il quale punta, in particolare, sull’ubicazione dell’immobile, senza però accennare alla verifica del concreto utilizzo che ne viene fatto.

Il chiarimento è dunque arrivato da una risposta dell’Agenzia delle Entrate (la n. 378/2019) data a un contribuente che ritiene fattibile applicare il bonus fiscale all’acquisto di una nuova casa, in quanto, la presenza di un contratto di locazione rende l’altro suo alloggio inidoneo a essere abitato. Quindi sostiene che, pur conservando la titolarità del bene, “è privato della detenzione e conseguentemente (…) della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione”. A supporto della propria convinzione ricorda che l’Agenzia, in un’altra occasione, di fronte a un caso di nuda proprietà, ha espresso parere favorevole alla fruizione del bonus.

Tuttavia per l’amministrazione, come brevemente anticipato, l’impedimento abitativo costituito dall’aver messo in affitto l’immobile preesistente non è comunque un buon motivo per legittimare il diritto ai benefici fiscali sull’acquisto della nuova casa, anzi – ricorda l’AdE – costituiscono, tra le altre, condizioni ostative alla fruizione dei benefici stessi, proprio la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistato con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui è situato. E questo, appunto, a prescindere dall’utilizzo dell’immobile già posseduto.

In sostanza, l’agevolazione è negata in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruirne sia già in possesso nello stesso Comune (o nell’intero territorio nazionale se acquistato con lo sconto fiscale) di un immobile destinato all’uso abitativo. Ma questa regola può essere anche letta in senso contrario.

Cioè: così come il possesso sic et sempliciter di un’altra abitazione è sufficiente per bloccare i benefici fiscali sull’acquisto di un’eventuale nuova abitazione (a meno che la vecchia non venga venduta a titolo oneroso entro un anno), è comunque altrettanto vero che in caso di acquisto di prima casa, i benefici vengono comunque concessi a prescindere dall’utilizzo che si farà della casa stessa, che dunque in teoria potrebbe anche essere destinata alla locazione.

Questo per dire che non è detto che per beneficiare delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa, quest’ultima debba per forza divenire l’abitazione di chi la sta acquistando, visto che in tal senso la norma non richiede alcun tipo di verifica sull’utilizzo.

Inoltre l’Agenzia spiega che il diritto di cui è titolare il proprietario di un immobile dato in locazione è differente e non assimilabile a quello di nuda proprietà (il locatore, infatti, mantiene il possesso, il nudo proprietario no) pertanto, non si possono applicare le stesse conclusioni alle quali è pervenuta l’Amministrazione a suo tempo, in merito alla spettanza delle “agevolazioni prima casa” all’acquirente titolare del diritto di nuda proprietà su altra abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile acquistato.
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