01 DICEMBRE 2025
Riguardo alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 sul tema delle agevolazioni prima casa, in particolare sull’estensione da uno a due anni del tempo a disposizione per rivendere l’immobile già posseduto in caso di nuovo acquisto, mantenendo così i benefici già goduti, l’Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti con la risposta n. 297 del 26 novembre.
Il caso preso in esame riguarda un contribuente che nel 2014 ha acquistato un immobile usufruendo del trattamento fiscale di favore previsto per l’acquisto della “prima casa”. Lo stesso immobile è stato poi rivenduto a novembre 2024. Il contribuente intende adesso riacquistare una nuova abitazione e vuole sapere se può avvalersi della medesima estensione da uno a due anni anche ai fini del credito d’imposta disciplinato dall’articolo 7 della Legge 448/1998, vale a dire il credito pari all’imposta di registro o dell’Iva pagata sul primo immobile che spetta quando si compra un’altra “prima casa” entro un anno dall’aver venduto quella precedente.
L’Agenzia risponde negativamente: il raddoppio dei termini, infatti, è limitato alle sole agevolazioni “prima casa”, cioè all’imposta di registro o all’Iva applicata in misura ridotta sulla transazione dell’acquisto, e non anche al credito d’imposta sul riacquisto di un’altra abitazione, cosa assai diversa. Da una parte, quindi, le cosiddette “agevolazioni prima casa” prevedono comunque, anche se in forma scontata, l’applicazione di un’imposta; dall’altra invece il credito abbatte totalmente, o quasi, la nuova imposta sul riacquisto sottraendo l’Iva o l’imposta di registro pagata sull’acquisto precedente, e per poterne beneficiare si prevede che il riacquisto debba appunto avvenire entro 12 mesi dalla cessione della casa pre-posseduta.
C’è dunque una netta separazione tra le norme che regolano le agevolazioni vere e proprie e il credito fiscale sul riacquisto. Il raddoppio, quindi, dei termini da uno a due anni per vendere la “prima casa” pre-posseduta, mantenendo il diritto a riapplicare le agevolazioni fiscali sul nuovo acquisto, non va di pari passo con la disciplina del credito d’imposta. In altri termini, l’Amministrazione “non ritiene possibile un’estensione simmetrica del prolungamento del tempo a disposizione del contribuente per la nuova acquisizione, considerato che le disposizioni agevolative sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia”.