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Plusvalenza Superbonus: quota per successione esente

 
28 OTTOBRE 2024

Se un immobile acquisito in parte per successione e in parte a titolo oneroso viene sottoposto a interventi detraibili col Superbonus e poi venduto prima che siano trascorsi 10 anni, il presupposto della plusvalenza si applica solo sulla quota di immobile acquisita a titolo oneroso, lasciando esente la quota trasmessa per successione. Con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti sulla recente disciplina della plusvalenza derivante dalla cessione di immobili ristrutturati tramite Superbonus, ricordando inoltre che il presupposto impositivo ricorre anche nel caso i lavori di Superbonus, anziché essere eseguiti privatamente, riguardino le parti comuni dell'edificio condominiale.

Il caso dell’interpello cui l’Agenzia ha fornito risposta, riguarda la proprietaria di un immobile acquisito per il 50% mediante compravendita effettuata dal coniuge (in regime di comunione legale dei beni) e per il restante 50% tramite successione in seguito al decesso del coniuge stesso. L’immobile in questione non è stato mai adibito ad abitazione principale, e sulle parti condominiali sono stati eseguiti interventi ammessi alla detrazione del 110%, relativamente alla quale è stata esercitata l'opzione per la cessione del credito d’imposta. A questo proposito la contribuente, avendo ora intenzione di vendere l'immobile, ha chiesto appunto all’Agenzia se la plusvalenza imponibile si verifichi anche in caso di interventi effettuati sulle parti condominiali e poi, in caso di risposta affermativa, se tale plusvalenza vada calcolata su tutto l’immobile o solo sul 50% acquisito a titolo oneroso, escludendo così l’altra metà acquisita per successione.

Va ricordato che è stata la Legge di Bilancio 2024 a disporre questa nuova ipotesi di plusvalenza, prevedendone l’imponibilità fra i cd “redditi diversi” in caso appunto di cessione a titolo oneroso di un fabbricato sul quale il cedente abbia eseguito interventi agevolati col Superbonus da non più di dieci anni rispetto all'atto della cessione. Come però prevede l’impostazione generale della tassazione sulle plusvalenze immobiliari, l’imponibilità (che si applica nella misura del 26% della plusvalenza realizzata) è esclusa su quegli immobili acquisiti per successione o su quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra la conclusione dei lavori e la cessione.

Il fatto che la norma non escluda il sussistere della plusvalenza in caso di lavori condominiali, era già stato richiamato dalla stessa Circolare AdE 13/2024, secondo cui “non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”.

Nella stessa circolare veniva però anche chiarito che sono escluse dall'imponibilità le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione. In altri termini, il presupposto impositivo è espressamente escluso per gli immobili ereditati, e questo vale anche nell'ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione, con conseguente imponibilità della sola quota di plusvalenza ottenuta dalla cessione vera e propria.

Nel caso in esame, pertanto, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell'intero immobile, è necessario operare una distinzione tra la quota dell'immobile pervenuta per successione e quella che invece è stata acquistata a titolo oneroso. La prima è da considerare esclusa, la seconda imponibile. Quindi, spiega l’Agenzia, andrà infine assoggettato a tassazione solo il 50% della plusvalenza complessiva derivante dalla cessione, intesa come la differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare e il costo d’acquisto sostenuto a suo tempo dal cedente.
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