25 NOVEMBRE 2022
Per valutare l’obbligo o meno di tassazione sulla plusvalenza di un immobile venduto dopo cinque anni, conta la data di acquisto, nient’altro. La cessione di un villino, quindi, avvenuta dopo il quinquennio dalla data di acquisto, su cui verte una risposta delle Entrate pubblicata il 18 novembre, non produce alcuna una plusvalenza tassabile, essendo appunto l’acquisto avvenuto nel 2016 e la vendita nel 2022, effettuata da una persona fisica al di fuori dell’attività di impresa.
È irrilevante ai fini del computo temporale del quinquennio – e qui sta il nocciolo della questione – il fatto che dopo due anni dall’acquisto, quindi nel 2018, siano stati eseguiti dei lavori che hanno portato a una variazione significativa dell’immobile, reso infatti più ampio, a seguito della quale l’ufficio del catasto ha rilasciato la notifica di avvenuta variazione dell'unità abitativa.
Di base quindi l’Agenzia conferma che se non si vuole incappare nella tassazione della plusvalenza ai fini Irpef l’immobile non va venduto prima che siano trascorsi cinque anni dalla data acquisto. L’istante che ha trasmesso l’interpello è un cittadino tedesco che nel 2016 ha acquistato un villino in Italia riservandosi insieme alla sorella la nuda proprietà e concedendo l’usufrutto dell’immobile ai genitori. Nella domanda ha inoltre specificato che a seguito di una ristrutturazione, il 14 novembre 2018 gli è stata rilasciata la comunicazione di variazione catastale per via appunto dell’ampliamento dell’unità.
Di qui il dubbio del cittadino tedesco, se ai fini del calcolo dei cinque anni per verificare la sussistenza o meno di una plusvalenza, rileva sempre e comunque la data dell'atto notarile di acquisto del bene immobile (in questo caso 8 luglio 2016) o quella di denuncia dell’avvenuta variazione catastale (14 novembre 2018); cioè in buona sostanza l’istante si chiede se questa variazione catastale, da cui di fatto è scaturito un “nuovo” immobile, diverso rispetto a quello acquistato due anni prima, possa aver riportato a zero il timer del conteggio dei cinque anni, che dunque in base a questa logica invece di scadere nel 2021 scadrebbe nel 2023.
L’Agenzia ha chiarito appunto di no, che l’evento della ristrutturazione e della conseguente variazione non rileva ai fini del computo dei cinque anni. Nel caso di specie, allora, niente è dovuto al fisco in quanto la vendita da parte dell’acquirente è avvenuta dopo i cinque anni dalla data di acquisto (2016-2022), a nulla rilevando la ristrutturazione e il relativo ampliamento del villino.