06 LUGLIO 2026
Acquistare una terza abitazione dopo averne già acquistate due (di cui la prima coi benefici fiscali prima casa) che nel tempo sono state accorpate catastalmente come unico immobile, non preclude la possibilità di usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali prima casa. L'unica condizione posta agli acquirenti sarà quella di cedere entro un paio d'anni dal nuovo acquisto l'immobile già posseduto, cioè quello accorpato, frutto dell'unione delle due abitazioni.
A questa conclusione arriva la risposta 117/2026 dell'Agenzia delle Entrate che dirime la questione posta dal notaio di due contribuenti i quali nel 1986 acquistarono una prima abitazione con le agevolazioni prima casa; successivamente nel 2004 la stessa coppia ha acquistato l'abitazione adiacente a quella già in loro possesso al fine di ampliarla (procedendo infatti alla fusione catastale tra i due immobili); tale secondo acquisto, però, è stato portato a termine senza poter fruire nuovamente delle agevolazioni prima casa in quanto all'epoca (nel 2004 appunto) non era stata ancora emanata la Circolare AdE 38/E del 12 agosto 2005, che avrebbe infatti permesso di accedere nuovamente alle agevolazioni fiscali a coloro i quali, essendo già in possesso di un immobile acquistato coi benefici, ne acquistassero un altro al fine di ampliare quello originario (come nel caso della coppia in questione).
Adesso la coppia starebbe inoltre valutando l'acquisto di un terzo immobile "prima casa" (considerando i due già accorpati) nello stesso Comune dove si trova l'attuale abitazione, quindi la domanda posta dal notaio è se due i contribuenti abbiano o meno diritto ad usufruire delle agevolazioni prima casa sull'immobile che vorrebbero comprare.
Come abbiamo già accennato, l'Agenzia nella risposta dà un parere positivo, a condizione che l'immobile già posseduto sia alienato entro due anni dalla data dell’atto del nuovo acquisto. Pertanto tale principio consente al contribuente di fruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un’altra abitazione, nonostante sia già titolare di un altro immobile precedentemente acquistato con le medesime agevolazioni.
C'è poi una seconda domanda posta dal notaio all'Agenzia, e cioè se la coppia, una volta acquistato questo nuovo immobile, potesse eventualmente usufruire anche del credito d'imposta maturato fra quest'ultimo acquisto e i due precedenti. Per "credito" si intende in pratica la possibilità di scorporare dall'imposta di registro e dall'imposta sul valore aggiunto della nuova casa quelle già pagate in occasione degli acquisti precedenti.
Anche qui il parere dell'Agenzia è positivo, fermo restando però un paletto ben preciso. Il credito, infatti, potrà essere sì calcolato, ma facendo riferimento alla sola imposta versata per la porzione di immobile acquistata nel 1986, e non anche all’imposta versata per l’acquisto della seconda porzione (poi accorpata alla precedente) del 2004. Quindi l'imposta di registro assolta in misura ordinaria, senza l'applicazione delle agevolazioni prima casa, non potrà concorrere alla determinazione del credito d'imposta.