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La vendita del singolo box genera plusvalenza

 
17 DICEMBRE 2018

La pertinenza venduta singolarmente rispetto all’abitazione principale genera sempre plusvalenza, quindi in pratica costituisce un reddito tassabile. Su quest’aspetto verte una recente risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate - la n. 83 dello scorso 22 novembre - in merito a un interpello posto da un contribuente secondo il quale “la plusvalenza realizzata tramite la vendita del box auto non deve essere assoggettata a tassazione poiché si tratta di unità immobiliare adibita a pertinenza di abitazione principale dove ha stabilito la propria residenza per più della metà del tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita”.

L’Agenzia nel rispondere ha smentito il parere del richiedente, “viziato” dal fatto di aver confuso la regola sulla cessione a titolo oneroso dell’immobile abitativo vero e proprio - eventualmente legata anche all’immobile pertinenziale - con la singola cessione della pertinenza senza l’unità immobiliare abitativa. I due casi differiscono, quindi, come il giorno e la notte. La presunzione o meno della plusvalenza tassabile ruota attorno all’abitazione principale, vero architrave sul quale, eventualmente, poggia la non tassabilità del provento ricavato dalla cessione. Laddove invece tale architrave dovesse mancare, ecco che la tassabilità sarebbe matematica.

Per essere chiari, ricordiamo che l’art. 67 del Tuir stabilisce il regime di tassazione applicabile al soggetto privato che, a seguito di cessione a titolo oneroso di beni immobili, abbia conseguito un reddito (la cosiddetta plusvalenza). Ora: condizione essenziale per la tassabilità è che il periodo intercorrente tra l’acquisto/la costruzione del bene immobiliare e la vendita dello stesso non sia superiore a 5 anni. È in ogni caso esclusa la presunzione di una plusvalenza qualora il fabbricato sia stato acquisito per effetto di successione.

Non solo - ed è questo il caso di cui si parla - la tassabilità della plusvalenza viene comunque esclusa se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione. Quest’ultima, appunto, è la regola che il richiedente, con la sua errata interpretazione, ha attribuito anche alla cessione della singola pertinenza senza l’abitazione. Le cose però stanno diversamente.

L’Agenzia in effetti ricorda che per abitazione si intende appunto l’immobile nel quale la persona fisica che lo possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Costituiscono invece pertinenze all’abitazione “le cose immobili classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche”.

Ora, precisa l’Agenzia, sussistendo questo vincolo pertinenziale, fin tanto che la vendita coinvolge sia l’abitazione che la pertinenza ad essa asservita, pur entro i cinque anni, la non-tassabilità può essere estesa anche alla quota di cessione relativa alla pertinenza. Viceversa, nel momento in cui la vendita riguardasse la sola pertinenza, ecco che il vincolo pertinenziale rispetto all’abitazione verrebbe, per così dire, a “spezzarsi” e di conseguenza il ricavato non potrebbe che essere sottoposto a tassazione, appunto per l’assenza del bene principale: l’abitazione.

Luca Napolitano
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