08 APRILE 2026
In caso di vendita di un bene immobile condominiale, le condizioni o meno di tassabilità dell'eventuale plusvalenza non sono imposte su tutto il condominio, ma variano a seconda dei singoli condomini. Il chiarimento è stato fornito dall'Agenzia delle Entrate con la risposta 86 del 27 marzo 2026 riguardo al caso dell’ex abitazione del portiere all’interno di un condominio che ha beneficiato del Superbonus.
Tale condominio aveva approvato interventi di manutenzione straordinaria e di riqualificazione energetica, alcuni rientranti nel Superbonus al 110% e altri nella detrazione al 50%, ricorrendo nella maggior parte dei casi allo sconto in fattura. L’alloggio già utilizzato dal portiere è stato accatastato in categoria A/3 in previsione della futura vendita, che però non si è ancora conclusa. L’amministratore ha chiesto quindi un chiarimento all'Agenzia sia sulla necessità di verificare le condizioni di un'eventuale tassazione sulla plusvalenza per ciascun condomino.
La risposta 86/2026 dell’Agenzia ha così evidenziato che la titolarità dell’abitazione del portiere è attribuita a ciascun condomino in proporzione ai propri millesimi, poiché il bene ha natura accessoria rispetto alle singole unità immobiliari. Questo significa che il regime fiscale dell’alloggio del portiere non può essere diverso da quello delle altre abitazioni cui è legato. Da ciò deriva che la verifica delle condizioni che impongono o meno la tassazione della plusvalenza realizzata in caso di cessione deve essere effettuata non su scala generale ma appunto per singolo condomino, valutando cioè la situazione della sua specifica unità immobiliare.
In questo modo, nel caso ad esempio di quei condomini che dovessero aver acquistato la propria unità immobiliare per successione, oppure che l’avessero destinata ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita dell'alloggio del portiere, ecco che la loro quota di plusvalenza non sarebbe imponibile ai fini Irpef. Viceversa diventerebbe imponibile solo per quei condomini per i quali non ricorrono le condizioni di esclusione e nel caso in cui la cessione dell’alloggio del portiere avvenga entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati col Superbonus.