La cedolare turistica stringe il campo a due appartamenti
04 FEBBRAIO 2026
Stando al nuovo regime di cedolare secca sugli affitti turistici si fa presto a diventare "imprenditori". La Legge di Bilancio 2026 ha infatti ristretto in maniera significativa il raggio di applicazione del regime fiscale di favore "tollerando" fino a un massimo di due "appartamenti" locati in forma breve sui quali si potrà richiedere la doppia aliquota al 21 e 26 per cento (sarà il locatore a scegliere su quale dei due applicare rispettivamente il 21% e su quale il 26%). Le virgolette non sono casuali perchè la norma parla appunto di appartamenti. Sull'argomento ci siamo già soffermati giornio fa, ma vale la pena tornarci per riflettere su questo aspetto specifico.
Sulla carta, come accennavamo, la regione d'influenza della cedolare secca sugli affitti brevi ha subìto un forte ridimensionamento. Il legislatore della manovra 2026 ha ritoccato al ribasso la norma precedente in vigore dal 2021 (anche quella contenuta nella legge Finanziaria dell'epoca), che dava in pratica l'opportunità di tassare in misura agevolata (con cedolare appunto) addirittura fino a "quattro appartamenti" locati in forma breve. Questo quindi voleva dire che in presenza di cinque o più appartamenti locati in forma breve dallo stesso titolare si sarebbe venuto a delineare il profilo di una vera e propria attività imprenditoriale, da gestire perciò con tutt'altra disciplina fiscale (decadenza della cedolare e apertura della partita IVA).
A decorrere invece dal 1° gennaio 2026, questa "regione" di permissività senza che vi sia la presunzione di un'attività imprenditoriale, si è drasticamente ristretta a due appartamenti. Viene però da chiedersi se la norma così formulata non avesse potuto essere più specifica. Come fa giustamente notare un documento interpretativo dell'AIDC, la nuova norma, al pari della vecchia, parla appunto di "appartamenti" e non di contratti. Il legislatore basa infatti il suo ragionamento in termini di immobile abitativo vero e proprio anziché di singole porzioni, come invece potrebbero essere le diverse stanze all'interno dell'immobile stesso, cosa non trascurabile visto che qui si parla di affitti turistici, ovverosia di affitti con “durata non superiori a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali".
In base allora al tenore letterale della norma viene da interpretare che il possessore di "due appartamenti", dove però sono stati stipulati ben più di due contratti turistici, cioè tanti quanti sono le stanze all'interno dei "due appartamenti", potrebbe ugualmente restare nella "regione" della non imprenditorialità usufruendo della cedolare secca su ciascuno dei contratti. Ecco perchè la "bussola" puntata dal legislatore sul concetto di appartamento, trascurando forse il fatto che in un solo appartamento potrebbero/possono benissimo esserci anche più stanze (e quindi più contratti) locate in forma turistica, può comunque rivelarsi un ampio margine di manovra, considerando che di contratti turistici se ne fanno molteplici nel corso dell'anno, trattandosi appunto di una formula breve soggetta a un ricambio continuo, specie nelle grandi città.
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