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La cedolare si fa bella: dal 2014 super-sconto dal 15 al 10%

 
31 MARZO 2014

La cedolare si fa sempre più “seducente”. Con la novità, infatti, introdotta dal Dl 47/2014, pubblicato in Gazzetta Ufficiale venerdì scorso (28 marzo), tutti coloro che hanno scelto la strada della tassazione sostitutiva stipulando un contratto a canone concordato, possono dire addio all’aliquota (già molto generosa) del 15%, abbracciando la nuova aliquota del 10%. Si tratta comunque di un ribasso temporaneo (successivo a quello che già nel 2013 aveva fatto passare dal 19 al 15 per cento l’imposizione sugli affitti concordati), visto che l’attuale 10%, secondo quanto previsto dall’articolo 9 del decreto 47/2014, avrà effetto per il solo quadriennio 2014-2017. Dal 2018, quindi, è presumibile che l’aliquota agevolata ritorni al 15%. Nel concreto, però, lo sconto d’aliquota non circoscrive i suoi effetti benefici ai soli che abbiano già registrato un contratto concordato, ma potenzialmente potrebbe far gola a chiunque possegga un immobile locato.

Ma andiamo con ordine. Il Dl 47/2014 è entrato in vigore dal giorno successivo a quello della sua pubblicazione, quindi da sabato 29 marzo. Tuttavia l’articolo 9 non indica nessuna data specifica a partire dalla quale l’aliquota del 10% sostituisce quella del 15%. Il ribasso è quindi retroattivo per tutto il 2014, a cominciare dal 1° gennaio. Chi dunque, nei mesi scorsi, ha stipulato un contratto a canone concordato, si troverà già con la modifica bell’e fatta, e invece di versare il 15% dell’affitto annuale ne dovrà versare solo il 10%. Per tutti gli altri, invece, vale a dire chi ha scelto sì la cedolare, ma stipulando un contratto in regime di libero mercato (quindi con aliquota piena al 21%), oppure chi ha locato l’immobile scegliendo la tassazione ordinaria, sarà necessario fare qualche passaggio in più, qualora la possibilità di applicare il 10% li convinca cambiare contratto.

Nel caso dunque di coloro che hanno scelto il libero mercato con cedolare ordinaria al 21%, il passaggio all’aliquota agevolata non sarà così automatico come per chi si trovava già in regime di locazione concordata. Queste persone, in pratica, una volta preso l’accordo con l’inquilino, dovranno per forza annullare il vecchio contratto e redigerne uno completamente nuovo, ovviamente non più a canone libero ma concordato. Di conseguenza pagheranno la cedolare al 21% fino alla data di rescissione del contratto precedente. Coloro, invece, che adesso si trovano in regime di tassazione ordinaria, e hanno scelto la locazione concordata, hanno davanti due opzioni: o aspettare che scada l’annualità di contratto, passando poi alla cedolare entro il termine per il versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità successiva, oppure, se si ha fretta, rescindere immediatamente il vecchio contratto e stipularne uno nuovo con cedolare. Viceversa chi si trova in regime di tassazione ordinaria, ma con un contratto in libero mercato, dovrà comunque rescindere il contratto e passare al regime concordato con aliquota al 10%. Oltretutto dal 1° aprile 2014, qualunque registrazione di contratto d’affitto (quindi anche in caso di cedolare) dovrà fare a meno dei vecchi modelli 69 e Siria in favore del nuovo modello RLI, il cui periodo transitorio, partito dal 3 febbraio scorso, termina appunto oggi.

Volendo poi ripassare brevemente i tratti peculiari della cedolare secca, va anzitutto ricordato che essa rappresenta una forma di tassazione alternativa sui contratti di locazione, che altrimenti sarebbero sottoposti a prelievo ordinario. Oltretutto tale regime è sottoposto a due vincoli di applicazione: uno oggettivo e l’altro soggettivo. Il primo, in pratica, impone l’utilizzo della cedolare solo per quelle unità immobiliari classificate in categorie catastali abitative, escludendo quindi gli immobili che già di per sé, nell’accatastamento urbano, denunciano una destinazione commerciale o comunque non abitativa (vedi ad esempio le botteghe o i negozi). L’altro principio vincola invece le persone del locatore e del locatario, nel senso che il ricorso alla cedolare deve avvenire, sia per l’uno che per l’altro, al di fuori di qualunque attività commerciale. In altri termini, per colui che affitta, la locazione non può essere effettuata nell’esercizio di impresa o professione, ma soprattutto l’affittuario non potrà destinare l’immobile ad un utilizzo strumentale.

Passando poi alla tassazione vera e propria, la differenza sostanziale fra cedolare e regime ordinario è l’esclusività della cedolare rispetto al sistema tradizionale. Chi sceglie infatti il regime alternativo, dovrà applicare la sola cedolare sull’intero canone di locazione pattuito per l’anno, con l’ovvia conseguenza che lo stesso canone non andrà a far cumulo cogli eventuali altri redditi che andranno a formare la base imponibile. Viceversa il regime ordinario presuppone l’applicazione non solo dell’Irpef - con relative addizionali - ma anche delle imposte di registro e di bollo. In tal caso il canone annuo non verrà “isolato”, ma andrà far cumulo con tutto il resto, previa decurtazione del 5%, in caso di contratto libero, o del 33,5% in caso di contratto concordato. Ipotizzando allora di aver affittato un appartamento per 12 mesi e di averne ricavato 10mila euro, la somma effettiva che verrà assorbita nella base imponibile soggetta a Irpef sarà pari a 9.500 euro oppure a 6.650 euro, a seconda che il taglio operato sia del 5 o del 33,5 per cento.

Vanno infine ricordate le tappe obbligate che debbono essere osservate per aderire alla cedolare. Anzitutto, prima ancora di registrare il contratto, il locatore è tenuto a inviare all’inquilino una lettera raccomandata nella quale andrà comunicata espressamente la scelta di sottoporre il canone a tassazione sostitutiva. La raccomandata è importante in quanto vincola il locatore a mantenere lo stesso livello di canone per tutta la durata del contratto, visto che un’altra delle limitazioni messe in atto dalla cedolare è proprio la rinuncia automatica agli adeguamenti Istat del canone mensile. Passato questo gradino, vi è poi la registrazione vera e propria, nella quale andrà appunto comunicata tramite l’RLI (stavolta nei confronti delle Entrate) l’opzione della cedolare.

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