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La cedolare secca "congela" il canone d'affitto

 
17 NOVEMBRE 2014

La cedolare secca “congela” l’ammontare del canone di locazione per tutta la durata del contratto. È questo uno dei chiarimenti forniti dalle nuove Faq dell’Agenzia delle Entrate in merito ad alcuni aspetti dell’opzione cedolare secca riguardante i contratti d’affitto a scopo abitativo. Com’è noto, la cedolare è una scelta facoltativa che sostituisce in blocco il regime fiscale ordinario sui redditi d’affitto, dando l’opportunità di applicare in luogo dell’Irpef, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo due aliquote fisse, una al 21% nei casi di contratti a canone libero, l’altra al 10% (in origine era del 19 poi è passata al 15 per cento) sui contratti a canone concordato stipulati nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia più i comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri capoluogo di provincia) e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Sostanzialmente, scegliendo la cedolare secca, non si fa altro che “isolare” dall’imponibile Irpef il reddito annuo percepito con l’affitto, applicandovi l’aliquota del 21 o del 10 per cento. Si tratta dunque di un vantaggio fiscale, che ad ogni modo non è automatico e che dev’essere valutato volta per volta in base alla natura dei singoli casi, visto che l’allontanamento del reddito d’affitto dal raggio d’azione dell’Irpef, potrebbe anche causare una situazione di incapienza ai fini di determinate detrazioni (spese mediche, mutui, istruzione, nonché 50 e 65%) che a quel punto non potrebbero essere più godute o potrebbero essere applicate solo in parte. Viceversa, facendo confluire il reddito d’affitto nell’imponibile Irpef, le eventuali detrazioni avrebbero un margine d’azione più ampio, essendo l’imposta più alta, e quindi più capiente per contenere tutto lo sconto. Con la cedolare, insomma, si ha comunque diritto ad aliquote più basse rispetto a quella meno salata dell’Irpef (al 23%), ma la limitazione principale è proprio quella cui accennavamo in apertura, vale a dire la sospensione per il locatore della possibilità “di chiedere l’aggiornamento del canone a qualunque titolo (compresi gli aggiornamenti Istat), anche se tale facoltà è prevista nel contratto di locazione”.

Un’altra “fobia” ricorrente è quella che riguarda gli adempimenti successivi alla registrazione di un contratto d’affitto con opzione cedolare secca. A posteriori, in realtà, non esiste alcun adempimento, se non con la revoca dell’opzione. Tutto infatti dev’essere concluso prima, con la raccomandata (obbligatoria) nella quale far presente all’inquilino di voler scegliere il regime opzionale della cedolare, in virtù del quale viene fatta esplicita rinuncia ai futuri aggiornamenti del canone. Dopodiché, una volta registrato il contratto, il locatore non è più tenuto a far niente, se non appunto a revocare l’opzione qualora si accorgesse che la tassazione ordinaria è in realtà più conveniente. Va comunque precisato che la revoca può essere effettuata solo a cavallo delle annualità (al termine dell’una e all’inizio dell’altra) e non all’interno della stessa annualità. Lo stesso principio vale per il “trasferimento” dalla tassazione ordinaria a quella sostitutiva. Non è possibile, ad esempio, fare 6 mesi con la cedolare e poi revocarla per i restanti 6 mesi (e viceversa). Di conseguenza la scelta originaria, qualunque essa sia, resta valida per tutti e 12 i mesi, allo scadere dei quali il locatore avrà la facoltà di cambiare tassazione in un senso o nell’altro.

Altro promemoria fornito dall’Agenzia è quello sulla validità della cedolare secca in relazione alla tipologia di contratto. Per applicare il regime opzionale è infatti fondamentale che il contratto sia non solo stipulato a fini abitativi (a prescindere dalla sua durata) ma che non sia compreso nell’ambito di un’attività strumentale/commerciale. Detto altrimenti, il privato che affitta la seconda o terza casa a disposizione, potrà sempre applicare la cedolare secca, indipendentemente dalla durata del contratto stesso, a meno che l’affittuario non voglia utilizzare quell’immobile per ricavarci uno studio o comunque un luogo adibito all’esercizio della professione. Lo stesso divieto vale per quelle società o aziende che danno in affitto le proprie abitazioni a vantaggio dei dipendenti fuori sede. Anche in questo caso, infatti, pur essendovi uno scopo abitativo, il contesto è comunque quello di un’attività professionale: la società, infatti, mettendo a disposizione i propri immobili, agisce in qualità di soggetto locatore nell’ambito di una più complessa attività strumentale. Un ultimo chiarimento riguarda le modalità di pagamento del canone. A tal riguardo il ministero dell’Economia aveva già confermato a febbraio la possibilità di pagare in contanti le rate d’affitto inferiori alla fatidica soglia dei 1.000 euro (leggi la nostra news del 14 febbraio). Ciononostante, spiegano ora le Entrate, non è esclusa la possibilità di pagare con modalità tracciabili.

Luca Napolitano

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