Menu Chiudi

Imu Tasi: occhio alle "trappole" sulle abitazioni

 
07 GIUGNO 2019

Il 17 giugno calerà il sipario sull’acconto Imu-Tasi. Questi sono dunque gli ultimi giorni per organizzarsi e pagare il 50% dell’imposta 2019 (per avere assistenza potete contattare una delle nostre sedi). Com’è noto, l’obbligo di pagamento vale per chi è:
  • proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
  • titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
  • coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o
  • cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”);
  • concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.


È altrettanto noto che le abitazioni principali, salvo quelle signorili accatastate nelle categorie A1, A8 e A9, sono esentate dal versamento. Chiaramente le caratteristiche dell’abitazione principale coincidono coi due requisiti imprescindibili della dimora abituale e della residenza anagrafica. Il titolare, o comunque il suo nucleo familiare, devono quindi risultare non solo residenti nell’unità immobiliare (secondo i registri anagrafici del municipio) ma anche dimoranti nel senso fisico del termine. Detto altrimenti, la funzione dell’immobile che viene identificato come abitazione principale del possessore o del suo nucleo (non sono quindi ammesse, salvo casi eccezionali, più abitazioni principali per lo stesso nucleo) è prevalentemente quella residenziale.

Perché prevalentemente e non esclusivamente? La ragione è presto detta: vi sono ad esempio dei casi di abitazioni ove il possessore non solo risiede, ma vi lavora anche: abitazioni - quindi - destinate ad uno uso promiscuo, lavorativo oltre che residenziale. Ci sono poi quelle abitazioni che pur restando di fatto dimora del nucleo, vengono destinate parzialmente alla locazione, come spesso accade cogli studenti fuori sede che si trovano a occupare una o due stanze in immobili già abitati.

Ora, se nel caso dell’abitazione principale destinata (anche) all’utilizzo lavorativo da parte del libero professionista la funzione prevalente ai fini Imu-Tasi è (e resta) quella abitativa, nel caso invece dell’abitazione parzialmente locata il discorso può cambiare. Partiamo però da un presupposto: la norma di fatto, pur essendo chiara nel delineare i requisiti precipui della residenza e della dimora fisica, non dice da nessuna parte che l’abitazione principale non possa essere destinata anche ad altri utilizzi diversi da quello abitativo.

Tornando allora all’esempio del libero professionista che stabilisce lo studio in casa, l’immobile è da considerarsi a tutti gli effetti un’abitazione principale, e in quanto tale esente al 100% da Imu e Tasi. L’esenzione invece non è così automatica, anche se altamente probabile, per chi decide di affittare parzialmente la propria abitazione. In questi casi subentra quanto indicato nella Circolare MEF del 18 maggio 2012 n. 3, secondo la quale “si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale dell’abitazione parzialmente locata, rivalutata del 5%, risulti maggiore del canone annuo di locazione”.

Il locatore dovrà quindi fare questo passaggio in più per sincerarsi dell’esenzione dal versamento: porre cioè a confronto la rendita rivalutata del 5% con quanto incassato annualmente dall’affitto. Da notare che per “canone annuo di locazione” si intende ovviamente il canone imponibile soggetto a Irpef o a cedolare secca, ovvero il 95% del canone se si è scelta la tassazione ordinaria, oppure il 100% se invece si è scelta la cedolare.

Va fatta poi attenzione a un altro caso: quello dei coniugi titolari di due diversi immobili dove hanno rispettivamente residenza e dimora separate. Da questo punto di vista la norma, contraddicendo il principio generale secondo cui è ammessa una sola abitazione principale per nucleo, tende da un lato a tutelare le coppie sposate che in effetti, per ragioni organizzative, non hanno possibilità di convivere, mentre dall’altro si premunisce contro le probabili situazioni di frode. In pratica, allora, per quelle coppie residenti e dimoranti in abitazioni che stanno in Comuni diversi, l’esenzione si duplica, valendo tanto per la moglie quanto per il marito.

Non è così, invece, quando i coniugi hanno sì residenze e dimore separate, ma in abitazioni che insistono sul territorio dello stesso Comune. Questo è dovuto al fatto che una situazione simile potrebbe nascondere un intento evasivo per aggirare lo steccato della norma; di conseguenza si torna ad applicare la regola standard dell’unica abitazione principale per nucleo, col risultato che uno dei due coniugi sarà obbligato a versare l’Imu (più eventualmente la Tasi, se non azzerata) farcendo riferimento all’aliquota delle seconde case tenute a disposizione, a meno che il Comune non abbia voluto predisporne una ad hoc per questo tipo di casistica.

Luca Napolitano

3,5