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Imposta di registro: la "rivoluzione" risparmia le prime case

 
03 GENNAIO 2014

La rivoluzione sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale contenuta nel Decreto-istruzione, ed entrata in vigore l'altro ieri, 1° gennaio, non dev’essere vista necessariamente come foriera di rincari e ulteriori stangate fiscali. Di aumenti ce ne saranno, questo è vero, ma non per tutti. Ad esempio non per i contribuenti che vorranno comprare la loro “prima casa” o addirittura una seconda casa. Per queste tipologie di persone, infatti, lo scenario che si delinea a partire dal 2014 contiene novità certamente più favorevoli rispetto al passato. Quali? Prima di capirle occorre fare un piccolo passo indietro. Il Dl sull’istruzione non è infatti il primo testo a introdurre delle novità rilevanti in merito alla tassazione applicata sulle compravendite immobiliari. A suo tempo, già il Decreto legislativo 23/2011 sul Federalismo municipale si era pronunciato in merito, prevedendo, proprio dal 1° gennaio 2014, l’entrata in vigore di alcune importanti novità cui l’attuale governo si è dovuto rifare nella stesura degli articoli riguardanti la copertura finanziaria del piano-scuola.

Vediamo allora come cambieranno le cose. Anzitutto il 23/2011 aveva messo in cantiere un abbassamento dal 3 al 2 per cento dell’imposta di registro applicata sull’acquisto della “prima casa”, beneficio non previsto per le dimore cosiddette “di lusso”, che oggi vengono appunto identificate in quelle stesse categorie catastali per le quali non è scattata l’esenzione dell’Imu sulle abitazioni principali (A1, A8 e A9). Sempre lo stesso decreto federalista, stavolta in merito ad ogni altra cessione immobiliare a titolo oneroso, stabiliva un’imposta di registro fissa pari al 9% del prezzo di vendita, a differenza del ventaglio mutevole di aliquote previste in precedenza, cioè da un minimo del 3% a un massimo del 15% a seconda dei casi. Oltretutto, sia sulle compravendite delle prime case, che sui trasferimenti immobiliari d’altro tipo, era previsto l’azzeramento tout court delle imposte ipotecaria e catastale e la cancellazione di ogni sorta di agevolazione od esenzione tributaria, “anche se prevista da leggi speciali”.

Queste, dunque, le basi normative cui il governo Letta ha dovuto “ispirarsi” per ridisegnare, in parte, l’apparato fiscale sulle cessioni immobiliari. Non tutto, infatti, di quanto già disposto dal 23/2011 è stato cambiato nel Dl sull’istruzione. La notizia positiva è proprio questa (almeno per alcuni): sono rimaste invariate le due norme che prevedono in primis lo sconticino di un punto percentuale, dal 3 al 2 per cento, dell’imposta di registro sulle cessioni delle “prime case”, e in seconda battuta un’aliquota fissa pari al 9% per tutte le altre cessioni a titolo oneroso. Viceversa, in luogo dell’azzeramento lineare previsto dal decreto federalista, è stata introdotta un'imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro sulle cessioni immobiliari che prevedono l'imposta di registro al 2 e al 9 per cento, e un innalzamento altrettanto lineare da 168 a 200 euro per tutte le imposte di registro, ipotecaria e catastale applicate sia sugli atti di trasferimento immobiliari soggetti ad Iva (cioè quando si acquista da un'azienda e non da un privato), che nella generalità dei casi al di fuori delle compravendite di immobili. A conti fatti, tale pacchetto di norme contribuirà a convogliare nelle casse dell’Istruzione, assieme al rincaro parallelo delle accise sulle bevande alcoliche, una buona percentuale della dote da 470 milioni e rotti prevista dal decreto-scuola. La cifra approssimativa si aggira attorno ai 413 milioni di euro.

Nello specifico, però, a chi gioverà la riforma? Come accennato, a beneficiarne saranno proprio i futuri acquirenti di prime e seconde case. Per appurarlo è sufficiente fare qualche rapido calcolo, mettendo a confronto la vecchia tassazione con quella che è entrata in vigore dal 1° gennaio. Partiamo allora dalle “prime case”. In precedenza, ipotizzando un prezzo imponibile di 150mila euro, con un’imposta di registro pari al 3% e 168 euro fissi di imposte ipotecaria e catastale si sarebbero spesi 4.836 euro. Al contrario, con la nuova tassazione, e cioè con un’imposta di registro ribassata al 2%, più 100 euro complessivi fra imposta ipotecaria e catastale (50 + 50), il conto si abbassa a 3.100 euro. Non male oggettivamente. Ma il beneficio lo sentiranno anche le seconde case. Considerando sempre un valore imponibile di 150mila euro, con la vecchia imposta di registro al 7%, più le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente al 2 e 1 per cento, ci si sarebbe trovati a sborsare 15mila euro, mentre con un’imposta di registro innalzata al 9%, e i soliti 50 euro sia per l’imposta ipotecaria che per quella catastale, ecco che la somma dovuta si riduce a 13.600 euro.

A non sorridere sono invece gli acquirenti di immobili “illustri”, vincolati cioè al pregio storico-artistico, per i quali l’imposta di registro subisce un’impennata radicale dal 3 al 9 per cento, esattamente come accade per gli immobili acquistati dalle imprese di trading allo scopo poi di venderli, sui quali l’imposta passa addirittura dall’1 al 9 per cento, o per gli immobili acquistati dalle Onlus o all’estero, che vedono il conto alzarsi dalla soglia fissa di 168 euro all’aliquota del 9%. Infine, il Governo ha anche conservato l’eliminazione “di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali” disposta dal precedente Dlgs 23/2011. Di questo provvedimento, spiegava tempo fa il Sole 24 Ore, dovrebbero risentire gli acquisti effettuati dagli Iap (Imprenditori agricoli professionali), come anche le spese riguardanti le proprietà montane e gli immobili compresi nei piani dell’edilizia residenziale pubblica.

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