09 LUGLIO 2025
Sulle detrazioni all’usufruttuario il semaforo è verde o rosso a seconda delle situazioni. I benefici fiscali che ruotano attorno all’abitazione principale possono avere risvolti meno ovvi rispetto alle classiche situazioni di chi è possessore a pieno titolo dell’immobile. I casi intermedi, infatti, di chi sulla casa acquisisce dei diritti reali quali l’usufrutto o il diritto di abitazione meritano anch’essi una riflessione.
Prendiamo ad esempio la detrazione su compensi agli intermediatori immobiliari. In linea generale la norma prevede che dall’imposta si detragga il 19% dei compensi pagati (fino a un importo di 1.000 euro) a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione spetta inoltre al contribuente che sostiene la spesa, purché il relativo importo sia indicato nell’atto di cessione dell’immobile. Nella stragrande maggioranza dei casi è quindi chiaro che la detrazione andrà a beneficio di chi acquisisce la piena titolarità dell’immobile come proprietario.
Nel raggio però della “proprietà” l’Agenzia fa rientrare anche quei casi “intermedi” cui accennavamo prima e che rimandano appunto all’acquisto dei diritti reali diversi dalla piena proprietà (vedi l’usufrutto) a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Se ad esempio avessimo moglie e marito che acquistassero l’abitazione pagando ciascuno il 50% del compenso di intermediazione all’agenzia immobiliare, e risultassero lei nuda proprietaria e lui usufruttuario, anche il marito avrebbe diritto alla detrazione sul compenso di intermediazione a patto ovviamente di dimorare nell’abitazione.
Sul concetto poi di dimora e residenza legati all’abitazione, requisiti determinanti ai fini del beneficio fiscale, è evidente come la linea interpretativa dell’Agenzia faccia prevalere l’aspetto della dimora, cioè dell’abitare fisico nell’immobile a prescindere poi da dove si sia residenti. Ciò che conta alla fin fine è quindi l’uso abitativo (e abituale) della casa. Questo passaggio della guida al 730 è infatti indicativo: “Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione rilasciata del DPR 445/2000, con la quale il contribuente può attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici”.
Tutt’altro destino avrebbe invece l’usufruttuario se volesse detrarre gli interessi del mutuo sull’abitazione, pur dimorandoci a tutti gli effetti col proprio nucleo. Giorni fa ci è arrivato un quesito che rappresenta perfettamente questa seconda casistica. A scrivere era un marito: “Se risulto usufruttuario residente nell’immobile adibito ad abitazione principale del nucleo (io + mia moglie + i nostri due figli), sul quale mia moglie è nuda proprietaria ma non residente, posso beneficiare della detrazione sulla mia quota di interessi del mutuo cointestato?”.
Purtroppo in questo caso la risposta è negativa, e il concetto di “proprietà”, sul quale l’agenzia si dimostrava elastica riguardo ai compensi di intermediazione, ridiventa qui più “ortodosso” perché la detrazione in caso di mutuo spetta soltanto al soggetto che dall’atto di acquisto risulti essere “proprietario” o “nudo proprietario” dell’abitazione, al verificarsi di tutti gli altri requisiti richiesti. Non spetta mai invece all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista la vera proprietà dell’unità immobiliare.
Luca Napolitano