Menu Chiudi

Cedolare secca ok sull'affitto commerciale variabile

 
02 OTTOBRE 2019

La cedolare secca è ammissibile in caso di contratto di locazione commerciale variabile. Il parere positivo è arrivato dall’Agenzia delle Entrate in risposta a un interpello nel quale veniva richiesto se fosse o meno lecito applicare il regime sostitutivo (la cedolare appunto) in presenza di un canone di locazione contrattualmente misto e variabile, cioè in pratica determinato da una quota fissa annua e da una quota proporzionale in funzione del volume dei ricavi annui realizzati nell’unità commerciale oggetto della locazione stessa. Come preambolo alla risposta, l’Agenzia ha ritenuto opportuno ripercorrere i principi applicativi fondamentali della cedolare secca, soprattutto a seguito delle novità - ancora fresche - introdotte dalla Legge di Bilancio 2019 (articolo 1 comma 59, legge n. 145 del 30 dicembre 2018) in materia di contratti d’affitto aventi per oggetto unità immobiliari di tipo commerciale.

È noto che l’originario campo di applicazione della cedolare secca, introdotta dall’articolo 3 del Decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, si limitava all’ambito degli affitti a scopo abitativo. Essendo un’imposta sostitutiva assorbe in sé l’Irpef, le Addizionali Regionali e Comunali all’Irpef, imposta di registro ed imposta di bollo. Non l’Imu ovviamente, che resta legata al possesso del bene immobile. Quindi, come in genere avviene per tutte le imposte sostitutive, fissandosi l’obiettivo di far conseguire un risparmio fiscale al contribuente, stabilisce anche dei limiti e dei requisiti da rispettare per potervi accedere.

Con l’arrivo poi della Legge di Bilancio 2019 la cedolare, che resta in ogni caso un regime opzionale, ha allargato il proprio campo d’azione aggregando agli affitti di natura residenziale anche quelli di natura commerciale. L’articolo 1 comma 59 della Legge di Bilancio 2019 ha dunque esteso l’opzione anche ai contratti di locazione, stipulati a partire dall’anno di imposta 2019, aventi per oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie non superiore a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinente locate congiuntamente. Lo stesso articolo prevedeva però che non fosse comunque possibile procedere all’opzione per il regime di cedolare secca qualora alla data del 15 ottobre 2018 risultasse in essere (quindi non ancora giunto alla sua naturale scadenza) per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un contratto di locazione per il quale i contraenti avessero poi esercitato la risoluzione anticipata col solo scopo di accedere in un secondo momento alla cedolare secca.

Fino qui, le caratteristiche, nel complesso, dell’imposta sostitutiva e l’ambito della sua applicabilità. Con riferimento invece al contenuto specifico della Risposta AdE n. 340 del 23 agosto 2019, è necessario sottolineare che i contribuenti che esercitano l’opzione per la cedolare secca assumo l’impegno di rinunciare per tutta la durata del contratto, o comunque fino a revoca dell’opzione stessa, a qualsiasi aggiornamento (in aumento) del canone di locazione, compreso anche il semplice aggiornamento del contratto per l’indice Istat. Tale limite applicativo riguarda quindi gli affitti pattuiti in sede contrattuale, cioè in parole povere: se stipulo un affitto stabilendo un tot. di canone mensile, qualora scegliessi la cedolare secca già dovrei mettere in conto di non poter richiedere l’aggiornamento Istat al rialzo perché l’opzione della cedolare presuppone appunto che la pattuizione di un certo canone resti quella fino a naturale scadenza, a meno che nel frattempo – cosa possibile – il locatore non scelga di passare alla tassazione ordinaria lasciando la cedolare.

Nel caso però dell’interpello la situazione è ben diversa: si tratta infatti dell’affitto di un locale commerciale nel cui contratto era stata già stata prevista in fase di stipulazione la possibilità di modulare il canone mensile, collegandolo a variabili quali ad esempio gli obiettivi dell’attività commerciale esercitata nell’unità locata. La variazione del canone, in sostanza, era quindi già organica nella natura del contratto in sé, aspetto che secondo l’Agenzia non costituisce un ostacolo alla corretta applicazione della cedolare secca. Il parere dell’AdE, in definitiva, non preclude la libera scelta fra le parti di pattuire in sede contrattuale un canone di locazione modulato in base a certi parametri concordati, perché in questo caso non si tratterebbe di un aggiornamento contrattuale, bensì di una clausola nota a tutti fin dal principio che non ostacolerebbe la successiva opzione di cedolare secca.

Luca Napolitano
1