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Cedolare secca: aliquota agevolata per sempre al 10%

 
17 GENNAIO 2020

Sull’aliquota agevolata di cedolare secca la manovra 2020 ha messo finalmente la parola fine con l’abbassamento permanente dal 15 al 10 per cento. Tale imposta, com’è noto, viene applicata in regime sostitutivo dell’Irpef e delle altre imposte ordinarie, quali addizionali, bollo, registro, sui redditi derivanti dai contratti di locazione, con la differenza, però, che ai fini Irpef il reddito da locazione viene calcolato al 95% e sommato agli altri eventuali redditi conseguiti nell’anno d’imposta, mentre con la cedolare secca viene tassato per intero, seppur con aliquote ridotte al 21 (contratti liberi) o 10 per cento (contratti concordati).

Ora, se sia meglio scegliere la tassazione ordinaria o quella sostitutiva è complicato a dirsi in astratto, anche perché le variabili in campo che potrebbero far pendere l’ago della bilancia da una parte o dall’altra sono molteplici, come ad esempio la presenza o meno di spese detraibili/deducibili o l’eventuale presenza di ulteriori redditi a parte quelli conseguiti da uno o più immobili affittati. Sta di fatto, comunque, che adesso la cedolare secca ha due aliquote di riferimento che tali resteranno in via definitiva. Per la verità, su quella standard al 21% ci sono ben pochi dubbi, perché è rimasta sempre la stessa fin dal 2011, quando la cedolare è stata tenuta a battesimo. È invece quella agevolata l’aliquota “ballerina” su cui il legislatore è intervenuto a più riprese in questi anni.

La formula originaria, infatti, prevedeva che sui contratti cosiddetti “concordati”, vale a dire quelli relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta densità abitativa (di cui all'articolo 1, comma 1, lettere A e B del Dl n. 551/1988) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, fosse applicata un’aliquota ridotta al 19%. Come spiega l’Agenzia delle Entrate in una sua analisi pubblicata su FiscoOggi.it il 31 dicembre, “per contratti di locazione a canone concordato si intendono quei contratti in cui le parti definiscono le condizioni contrattuali sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. I criteri generali, cui devono attenersi gli accordi locali, sono definiti con apposito decreto del ministro dei Lavori pubblici, adottato in concerto con il ministro delle Finanze”.

Si tratta in sostanza della nota formula 3+2, alternativa a quella in libero mercato del 4+4. “Per quanto riguarda la durata dei contratti a canone concordato – aggiunge dunque l’AdE – la legge prevede che non possono avere una durata inferiore ai tre anni e, alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo dello stesso, questo è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore nei casi espressamente consentiti dalla legge”. Tuttavia, l’aliquota ridotta è riconosciuta a condizione che tali contratti abbiano a oggetto immobili situati nei:

  • comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia o nei comuni confinanti con gli stessi;
  • negli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni considerati ad alta tensione abitativa, secondo liste aggiornate costantemente.
 
Quindi, tornando al discorso sull’aliquota agevolata, da che la norma originaria del 2011 l’aveva fissata al 19%, successivamente, a fronte dello scarso successo che stava riscuotendo la formula 3+2, si è pensato nel 2013 (DL n. 102) di renderla più appetibile abbassando l’aliquota di cedolare dal 19 al 15 per cento. A questa riduzione ne è seguita poi una seconda nel 2014 col DL n. 47 (cosiddetto Decreto Casa), che ha ulteriormente abbassato l’aliquota portandola stavolta dal 15 all’attuale 10 per cento, livello che avrebbe dovuto essere mantenuto solo per un triennio, quindi dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017. La Finanziaria però del 2018 ne ha prorogato la validità per un ulteriore biennio, ed è così che siamo arrivati alla fine del 2019, con l’approvazione della manovra 2020, la quale ha sancito in via strutturale l’assestamento al 10% della cedolare secca sui contratti a canone concordato.

Luca Napolitano
3,7
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