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Cedolare secca: affittare a un'impresa non preclude l'opzione

 
20 MAGGIO 2019

Affittare a persone fisiche o società che svolgono attività commerciali un immobile accatastato nella categoria C/1 (vale a dire botteghe e negozi destinati ad attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti + le relative pertinenze, se locate congiuntamente all’immobile) non preclude la possibilità per il locatore di richiedere il regime di tassazione sostitutivo della cedolare secca.

È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione - fresca di uscita - n. 50/2019, dove appunto l’amministrazione, “sollecitata dalle richieste di alcuni uffici territoriali, fornisce delle precisazioni in merito alla corretta interpretazione della norma dell’ultima legge di bilancio che ha esteso il regime agevolativo alla locazione di negozi e botteghe”. Per l’esattezza gli effetti fiscali della novità (introdotta a partire dal 1° gennaio 2019) si cominceranno a sentire concretamente dalle dichiarazioni del 2020.

Come abbiamo accennato, il dubbio cui l’Agenzia ha dato risposta nel documento, riguarda la possibilità o meno di avvalersi della cedolare secca nel caso di locazione di un immobile C/1 a un conduttore che agisce nell’esercizio di attività d’impresa. Anzitutto, facendo riferimento alla fonte normativa, l’AdE ha ricordato che “il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca (…), con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Il cambiamento della norma rispetto al passato sta nel fatto che l’opzione della cedolare secca, così com’era stata concepita originariamente con l’articolo 3 del Dlgs 23/2011, veniva riservata soltanto agli immobili ad uso residenziale, quindi classificati nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10, e locati con sole finalità abitative (escludendo anche l’utilizzo promiscuo). L’opzione era inoltre esclusa laddove il locatario agisse secondo una finalità d’impresa, arti e professioni.

Ora, al contrario, informa l’Agenzia, “con il lasciapassare normativo concesso ai locali commerciali, tale ultima condizione viene meno, perché nel caso di locazione di immobili rientranti nella categoria C/1 si deve considerare che questi non possono che essere destinati ad attività commerciale”. Quindi, in altre parole, la nuova legge fa decadere l’unicità del fine abitativo, prima determinante ai fini dell’applicazione del regime di cedolare.

Resta invece ferma la condizione relativa al locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile locato, ovvero che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa. Quindi, in buona sostanza, chi affitta non dev’essere altro che un normale cittadino privato che mette a disposizione l’immobile al di fuori di qualunque interesse aziendale/societario.

Luca Napolitano
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