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Bonus Facciate: decisiva la zona del fabbricato

 
06 LUGLIO 2020

Sul Bonus Facciate, istituito al 90% per gli interventi sostenuti nel 2020 "finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti", uno degli aspetti che certamente suscitano molti dubbi nei contribuenti che ci scrivono per chiedere delucidazioni, è quello in cui la norma statuisce che la detrazione interessa i lavori effettuati sulle facciate degli edifici “ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444”. Possiamo dunque immaginare un normale contribuente che voglia approfittare della detrazione porsi domande su cosa siano queste “misteriose” zone A e B indicate dal decreto, e soprattutto se casa sua ci rientri o meno.

Facciamo però una premessa: stando alle indicazioni della guida pratica pubblicata sul sito dell’Agenzia Entrate, la norma, quando parla di “edifici esistenti”, include non solo quelli abitativi ma anche quelli strumentali. A dimostrazione di ciò abbiamo la lista dei soggetti beneficiari del bonus, ovvero: “tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento”.


Quindi non rientrano solamente i normali cittadini privati (persone fisiche) possessori delle unità abitative, ma anche “gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti, i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali)”. L’unica esplicita limitazione in tal senso è quella che preclude il bonus ai soggetti che possiedono “esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva” (vedi ad esempio i contribuenti in regime forfettario).

Per usufruire allora dell’agevolazione, “i beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori (che deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà) o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. In particolare, i contribuenti interessati devono:

  • possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario”.
 
Venendo quindi alla distinzione delle zone territoriali omogenee A e B, va detto che il territorio comunale è suddiviso in diverse aree vincolate dal Piano regolatore e dalla normativa urbanistica che ne definisce le caratteristiche e ne regola l’attività edificatoria. Ora, il Decreto ministeriale di cui parlavamo (n. 1444 del 1968) ha dunque individuato le caratteristiche di queste diverse zone territoriali, considerando come zone A le parti del territorio “interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi”, e come zone B quelle “totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A”.

Rimangono quindi esclusi dalla detrazione gli interventi eseguiti su edifici ubicati all’interno di tutte le altre zone territoriali: C, D, E ed F. Per sapere allora se un determinato immobile insista o meno in una zona classificata come A o B, si dovrà interpellare il Comune, verificando sul piano regolatore. Ad ogni modo, in linea generale, le zone A e B coincidono sostanzialmente col centro storico e le zone limitrofe, quindi tutto ciò che rientra nella cerchia dell’area metropolitana di pregio storico, fino alle periferie. Diverso è il discorso per le zone al di fuori dei Comuni, quando dall’area abitata ci si sposta verso la campagna.

Per chiarezza riportiamo le indicazioni dell’Agenzia Entrate

Zone incluse nel bonus
Zona A

comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.
Zona B

include le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A. In particolare, si considerano parzialmente ediFicate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.
Zone escluse dal bonus
Zona C

include le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino non edificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunge i limiti di superficie e densità previsti alla lettera B).
Zona D

comprende le parti del territorio destinate ai nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati.
Zona E

sono le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui - fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà richiede insediamenti da considerare come zone C.
Zona F
include le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.
 
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