Bonus casa under 36 validi ancor prima del decreto

06 DICEMBRE 2024

A meno di ulteriori proroghe, il 31 dicembre 2024 calerà il sipario sulle agevolazioni prima casa agli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro. In realtà la scorsa legge di Bilancio aveva disposto diversamente, ovvero che la possibilità di fruire dei bonus scadesse per tutti già il 31.12.23; ci ha pensato però il Dl Milleproroghe 2024 a concedere un’ulteriore finestra temporale per chi, in possesso dei requisiti previsti dalla norma originaria (Dl 73 del 25 maggio 2021), stipulasse l’atto definitivo di acquisto entro il prossimo 31 dicembre 2024, ma a condizione di aver comunque registrato un contratto preliminare alla data del 31 dicembre 2023.

Morale della favola, sono questi gli ultimi giorni che i giovani under 36 in regola coi requisiti ISEE, hanno a disposizione per portare a compimento l’acquisto della loro prima casa senza perdere i bonus fiscali previsti dalla norma (rafforzati ovviamente rispetto ai normali benefici prima casa), e cioè:

esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale;
riduzione del 50% sugli onorari notarili;
credito d'imposta (sugli atti soggetti ad IVA) pari all'IVA corrisposta, credito che poi poteva essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero poteva essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.

Sul tema dei benefici agli under 36, è intervenuta inoltre l’Agenzia delle Entrate col Principio di diritto n. 5/2024. Nel documento infatti l’Agenzia offre un’interpretazione più larga e permissiva della proroga al 31.12. 24 che prevede appunto la condizione di aver registrato il contratto preliminare entro il 31.12.23. “Le agevolazioni – recita la norma – si applicano anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l'atto definitivo sia stipulato entro il 31 dicembre 2024”.

Fin qui tutto ok, niente di nuovo. Quello che però intravede l’Agenzia, “sulla base – scrive – del tenore letterale della disposizione che ha ampliato l’ambito temporale di applicazione del beneficio”, è la possibilità che le agevolazioni vengano riconosciute “retroattivamente” anche agli eventuali preliminari registrati ancor prima dell’entrata in vigore della legge che ha istituito i bonus under 36, ossia appunto il decreto 73/2021 del 25 maggio, fermo restando il termine del 31.12.24 per la registrazione degli atti definitivi.

Quindi ad esempio, un acquisto preliminare che fosse stato registrato nel 2020 e poi chiuso definitivamente entro il prossimo 31.12, potrebbe comunque, secondo il parere dell’Agenzia, concorrere a usufruire dei benefici under 36, dando ovviamente per assodata la presenza degli altri requisiti (sia economici che di età anagrafica) necessari per la loro applicazione.

È chiaro tuttavia chi si tratta di un’interpretazione fatta in punta di diritto, la cui incidenza – semmai ci fosse – coinvolgerebbe una percentuale davvero minoritaria di casi; ciononostante, alla luce del parere espresso nel Principio di diritto 5/24, potrebbe comunque aprirsi ex post lo spiraglio per la rivendicazione di crediti fiscali su determinate transazioni di prime case effettuate all’oscuro dei benefici fiscali, che sarebbero poi stati istituiti dal 25 maggio 2021.

Luca Napolitano

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