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Benefici prima casa "rimandati" al 1° gennaio

 
18 SETTEMBRE 2020

L’emergenza Covid mette in ghiaccio per il 2020 le tempistiche dei benefici fiscali sul riacquisto della prima casa, il cui timer riprenderà a viaggiare regolarmente dal 1° gennaio 2021. A farlo presente è stata l’Agenzia delle Entrate con due risposte a interpelli analoghi da parte di contribuenti che hanno appunto riacquistato un altro immobile prima casa, senza però aver ceduto quello precedente. In questi casi, infatti, la legge ammette la riapplicazione dei benefici sul secondo acquisto, a patto però che l’acquirente abbia già venduto - o lo venda entro 12 mesi dall’acquisto - la prima casa già un suo possesso.

Come accennato, gli interpelli cui l’Agenzia ha fornito le risposte 310 e 345 (rispettivamente del 4 e 11 settembre 2020), presentavano casi praticamente identici, quelli di due contribuenti che, avendo goduto dei benefici per l’acquisto di due nuove “prime case” rogitate a maggio e aprile 2019, non avevano ancora provveduto a vendere le precedenti abitazioni, anch’esse acquistate godendo dei benefici fiscali.

Il dubbio, quindi, che veniva posto all’Agenzia, era se si potesse considerare valida anche per quei casi la sospensione stabilita dall’articolo 24 del Decreto Liquidità, secondo cui per effetto del Covid “i termini (…) ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020". La risposta in entrambi i casi è stata chiaramente sì.

È comunque utile ricordare quali sono le tre condizioni che la norma prevede per applicare l’aliquota agevolata sull’acquisto:

  1. l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel Comune dove svolge la sua attività;
  2. il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile;
  3. l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa, oppure, se l’acquirente possiede già un immobile acquistato fruendo della stessa agevolazione, quest’ultimo deve essere alienato entro un anno.

Quindi i chiarimenti dell’AdE vanno a toccare proprio questo terzo punto, nei casi in cui l’acquirente risulti già possessore di una prima casa non ancora alienata. Ciò premesso, essendo state acquistate le due nuove prime case rispettivamente il 29 aprile 2019 e il 16 maggio 2019, l’Agenzia ha confermato la disposizione contenuta nel Dl Liquidità, ovvero la sospensione dei termini a far data dal 23 febbraio fino al 31 dicembre 2020, con ripresa quindi dal 1° gennaio 2021.

Questo in termini pratici comporta la “rimozione” del suddetto lasso temporale dal calcolo dei 12 mesi che andrebbero conteggiati consecutivamente a partire dalla data del rogito. Quindi, visti i casi in esame, se in una situazione normale i 12 mesi entro cui vendere le vecchie prime case sarebbero scaduti il 29 aprile e il 16 maggio del 2020 (un anno esatto dopo gli acquisti), date invece le difficoltà della fase pandemica, la porzione di tempo residua compresa tra il 23 febbraio 2020 e la scadenza dei 12 mesi non va conteggiata, così il calcolo dei 365 giorni, stoppatosi al 22 febbraio, riprenderà appunto dal 1° gennaio 2021.

Luca Napolitano
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