19 GIUGNO 2026
Nessun ostacolo sul riconoscimento delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile classificato in categoria F/2, cioè come fabbricato cadente o in rovina (cosiddetti immobili “collabenti”); l'importante, infatti, è che sia destinato all'utilizzo abitativo entro tre anni dall'acquisto, cioè nel termine entro cui l’Amministrazione può esercitare il potere di accertamento previsto dall’articolo 76, comma 2, del Tur (Testo unico imposta di registro). È questo il succo della risposta 108 dello scorso 26 maggio con cui l'Agenzia delle Entrate ha chiarito il dubbio posto da un contribuente che nel 2024, con contratto preliminare, si è impegnato ad acquistare un fondo rustico con annesse delle unità collabenti censite in categoria F/2. Il rogito definitivo è invece previsto per il 30 giugno 2026.
Il contribuente, manifestando l’intenzione di ristrutturare l’immobile, e impegnandosi quindi a completare i lavori entro tre anni dal rogito per poi accatastarlo come abitazione principale e trasferirvi la residenza, chiede in buona sostanza se il caso possa essere trattato analogamente a quello degli immobili abitativi in via di costruzione, beneficiando perciò delle agevolazioni prima casa. La risposta dell'Agenzia è stata appunto positiva, fermo restando il vincolo triennale entro cui destinare l'immobile all'utilizzo abitativo, requisito imprescindibile ai fini delle medesime agevolazioni.
Ciò significa in estrema sintesi che la non abitabilità del bene immobile, e quindi la sua condizione di abbandono e fatiscenza al momento dell’acquisto, non costituiscono di per sé un ostacolo al riconoscimento del beneficio fiscale, purché sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi in virtù dei quali l'abitabilità è comunque "in potenza", e purché l’acquirente renda nell’atto le dichiarazioni richieste. L’elemento decisivo diventa perciò, come fa presente l'Agenzia, la destinazione abitativa dell’immobile “anche se non attuale”, per lo meno “solo potenziale”.
È interessante notare come questa risposta, in linea con l’ordinanza 3913/2025 della Corte di cassazione, costituisca un sostanziale cambio di rotta rispetto all'approccio più selettivo espresso dall'Agenzia con la Circolare 38/2005, nella quale si chiariva che l’agevolazione può sì spettare ad immobili non ancora ultimati, purché già "strutturalmente concepiti per uso abitativo". Linea, questa, che per diverso tempo è stata anche sposata dalla Cassazione, la quale, come confermato da numerose sentenze (ad esempio la 357/2019), riconosceva il beneficio ai fabbricati in corso di costruzione classificati nella categoria F/3, escludendo però le unità collabenti accatastate in F/2.
Con questa risposta però, in sintonia con l'ordinanza della Cassazione dello scorso anno, l'Agenzia avvia un nuovo "corso" interpretativo ampliando così i paletti delle agevolazioni prima casa e dando appunto rilievo all'abitabilità in sé dell’immobile, non tanto effettiva quanto potenziale, raggiungibile mediante interventi edilizi entro il suddetto termine triennale, lo stesso entro cui l’Amministrazione può esercitare il potere di accertamento.