28 GENNAIO 2026
Si restringe il cerchio della Cedolare secca sugli affitti brevi. La manovra 2026, modificando infatti le regole esistenti dal 2021, ha dimezzato da quattro a due immobili il suo raggio di applicazione. Prima però di delineare la cosa un po’ più a fondo, facciamo un breve ripasso sull'argomento. La Cedolare, come ricorderete, nasce nel 2011 come imposta forfetaria e facoltativa da applicare sui redditi da locazione al posto dell’IRPEF e di tutto il corredo “a latere” fatto di addizionali, bollo e registro, imposte cioè normalmente dovute sui contratti d'affitto. Inizialmente la sua applicazione viene limitata agli affitti di lunga durata (cioè i classici 4+4 o 3+2) stipulati fra soggetti privati a scopo residenziale, quindi non aventi ragioni commerciali o strumentali.
Negli anni, però, la legislazione cambia, allargando così le sue possibilità di utilizzo ad altre tipologie di locazioni al di fuori della logica abitativa. Nel 2018, ad esempio, la Cedolare viene estesa agli affitti degli immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe per intenderci), ma prima ancora, nel 2017, era stata già "sdoganata" sulle locazioni brevi, che in linea di massima coincidono con le esigenze turistiche, visto che la legge le inquadra come affitti “ad uso abitativo di durata non superiori a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa”.
Arriviamo così alla Legge di Bilancio 2021, nella quale viene disposto che a decorrere da quell'anno il regime della Cedolare sulle locazioni brevi venga applicato fino a un massimo di quattro appartamenti, presupponendo per tanto che in presenza di un numero superiore di immobili venga a configurarsi un’attività imprenditoriale in piena regola "meritevole" di tutt'altra tassazione. L'ultimo step di questo breve excursus ci porta infine alla manovra 2024, che ha disposto un rincaro di aliquota dal 21 al 26% per i locatori che dessero in affitto da due a quattro abitazioni. Per l’esattezza, se il contribuente avesse avuto soltanto un immobile locato con affitto breve, il prelievo della Cedolare sarebbe rimasto fisso al 21%. Il balzo al 26% scattava invece dal secondo immobile e fino al quarto, lasciando ovviamente al locatore la possibilità di scegliere su quale degli immobili (uno soltanto) applicare il 21% e su quali altri applicare invece il 26%.
Ed è proprio su quest’ultima norma relativa alla soglia massima di quattro immobili che è intervenuta dal 1° gennaio 2026 la nuova Legge di Bilancio, restringendo a soli due immobili il raggio di applicazione della Cedolare. Insomma si verrà considerati "imprenditori" a partire già dal terzo immobile anziché dal quinto. Se invece il proprio "parco" immobiliare dovesse restare confinato alla più benevola area (fiscalmente parlando) di soli due appartamenti locati con affitto breve, si potrà scegliere su quale dei due applicare l'aliquota del 21%, destinando all'altro l’aliquota maggiorata al 26%.