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Mutui per l’acquisto dell’abitazione principale

 
In presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Per fruire della detrazione è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi). Il diritto a beneficiare della detrazione permane anche nel caso di successiva variazione della residenza del contribuente in un altro immobile quando l’immobile acquistato viene destinato a dimora abituale di un proprio familiare (nel caso di separazione legale rientra tra i familiari anche il coniuge separato, finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio).

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

La detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a 4.000 euro, solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. Il diritto viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Per i contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 1993, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. In caso di mutuo cointestato, tale limite massimo di interessi ammessi alla detrazione deve essere ripartito tra i mutuatari in parti uguali o in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo medesimo. La ripartizione del limite di spesa va effettuata anche quando uno dei mutuatari non ha diritto alla detrazione non avendone i requisiti. Ad esempio, nel caso in cui due soggetti stipulino un contratto di mutuo per l’acquisto in comproprietà di un immobile destinato ad abitazione principale di uno solo, quest’ultimo potrà calcolare la detrazione degli interessi passivi riferiti alla propria quota di mutuo su un importo non superiore ad euro 2.000.

Come unica eccezione al criterio di ripartizione tra i cointestatari del mutuo la norma prevede l’ipotesi in cui il mutuo sia cointestato con il coniuge fiscalmente a carico. In tale caso il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi sempreché il coniuge fiscalmente a carico abbia diritto alla detrazione.

Non si perde il diritto nei seguenti casi:

  • trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro;
  • ricovero in istituti di ricovero o sanitari
  • al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è contratto per l’acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale, essendo sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà. Pertanto, il contribuente non perde il diritto alla detrazione nel caso in cui, ad esempio, l’immobile acquistato non venga più adibito ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro.

Condizioni e limiti diversi a seconda della data di stipula del mutuo...


Data stipula mutuo



La detrazione spetta a condizione che…


Dal 1° gennaio 2001

L’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.
Dal 1° gennaio 1994 al 31 dicembre 2000

L’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo.
Nel corso del 1993

L’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994.
Anteriormente al 1993

L’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.
 

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