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Il reddito dei fabbricati

 

Il reddito dei fabbricati è il reddito delle unità immobiliari urbane (ovvero fabbricati, altre costruzioni stabili e loro porzioni) suscettibili di produrre un reddito proprio, e come tale deve essere dichiarato ai fini dell’imposta sul reddito. Rientrano nella definizione di “unità immobiliari” gli appartamenti, le ville, i negozi, i box auto e altro. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari. Il reddito dei fabbricati trae origine dalla rendita catastale, che è il reddito medio ordinario, stabilito dal catasto, ricavabile da ciascuna unità immobiliare urbana e si può rilevare dalla visura catastale rilasciata dall’Agenzia del Territorio, da un atto notarile, da un atto di successione o, dalla precedente dichiarazione dei redditi (con cautela se la dichiarazione è stata predisposta dallo stesso contribuente o da un altro intermediario fiscale). Dall’atto notarile si rilevano i dati dell’acquirente o del venditore, i dati identificativi dell’immobile, la rendita catastale, le quote di possesso, la data di acquisto o di vendita.

Va ricordato che:
"In generale, non è dovuta l’Imu per l’abitazione principale e le relative pertinenze, pertanto il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef. Tuttavia è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. Diversamente risulta dovuta l’Imu, e pertanto non sono dovute Irpef e addizionali per alcune particolari tipologie di abitazioni principali e pertinenze, come nel caso delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso)".
Si ricorda inoltre che:
In linea generale "l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito. Pertanto, nel quadro B del 730 devono essere comunque indicati i dati di tutti gli immobili posseduti, anche se di fatto chi presta l’assistenza fiscale calcolerà il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione. Ai sensi, però, del comma 717 dell’articolo 1 dell'ultima Legge di Stabilità, a partire dall'anno d'imposta 2013 "il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale e assoggettati all'Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e delle relative addizionali nella misura del 50%".

Non danno luogo a reddito dei fabbricati, e pertanto non vanno dichiarati, i seguenti immobili:

  • le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite ad usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno. Il riconoscimento, ai fini fiscali, della ruralità è subordinato alle seguenti condizioni, che devono essere soddisfatte contemporaneamente: a) il possesso: il fabbricato deve essere posseduto e utilizzato dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l’immobile è asservito, da familiari conviventi e a loro carico, o da pensionati per attività svolta in agricoltura, o da coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali; b)l’utilizzo: l’immobile deve essere utilizzato, quale abitazione, dai soggetti citati in precedenza, o da dipendenti esercitanti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, o da addetti all’attività di alpeggio in zone di montagna; c) la superficie coltivata: il fabbricato deve essere asservito a un fondo, situato nello stesso comune o in comuni confinanti, e deve avere una superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati. Se sul terreno sono praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura, o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell’art. 1, comma 3, della Legge 31/01/1994, n. 97, il limite è ridotto a 3.000 metri quadrati; d) il volume d’affari: quello derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve essere superiore al 50% (25% se il terreno è ubicato in un comune considerato montano) del reddito complessivo IRPEF, determinato al netto dei trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; e) la tipologia: il fabbricato non deve avere caratteristiche di lusso o caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie catastali A/1 e A/8;
  • le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
  • i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
  • gli immobili in restauro o ristrutturazione, cioè tutte le unità immobiliari, anche quelle destinate a uso diverso da quello di abitazione, per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. L’esclusione è limitata al periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;
  • gli immobili adibiti a usi pubblici, cioè gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando al possessore non deriva alcun reddito dall’utilizzazione dell’immobile per l’intero anno;
  • gli immobili utilizzati per l’esercizio del culto, cioè le unità immobiliari e loro pertinenze destinate esclusivamente all’esercizio del culto, ed i monasteri di clausura, purché riconosciuti dalla legge e non locati;
  • i fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà o sui quali altri soggetti esercitano il diritto di abitazione;
  • parti di proprietà condominiale il cui reddito, riferito al singolo condomino, non è superiore a 25,82 euro.


Devono invece dichiarare i redditi da fabbricati coloro che possiedono immobili a titolo di:

  • proprietà;
  • usufrutto;
  • altro diritto reale (rientra tra i diritti reali anche il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite)


Inoltre, devono dichiarare il reddito dei fabbricati:

  • i soci di società semplice od equiparate che producono redditi da fabbricati;
  • i soci di cooperative edilizie a proprietà divisa;
  • gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti.
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