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Cedolare secca sugli affitti

 
A partire dal 2011, in alternativa al regime ordinario di tassazione sui contratti d’affitto, è possibile applicare il regime sostitutivo della cosiddetta cedolare secca, valido per i soli contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione. Si chiama regime sostitutivo proprio perché sostituisce la tassazione ordinaria costituita da Irpef (più addizionali), imposta di registro e imposta di bollo, applicando semplicemente l’aliquota del 21% sui contratti a canone libero e del 10% (per effetto del Dl 47/2014, articolo 9) su quelli a canone concordato (quest'ultima aliquota, fino al 2012, era stata del 19%, poi era stata ribassata al 15%). Da precisare che il 10% sugli affitti concordati è previsto per il solo quadrienno 2014-2017, dopodichè è presumibile che l'aliquota ritorni al 15%. In pratica con la cedolare il reddito percepito dalla locazione, invece di essere “incorporato” nel reddito complessivo, e assoggettato quindi a Irpef, viene tassato separatamente con le suddette aliquote. In particolare l’aliquota agevolata del 10% può essere applicata solo su abitazioni ubicate:
  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia)
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)


Per applicare la cedolare secca la prima cosa da fare (pena la non validità dell’agevolazione) è quella di comunicarlo all’inquilino. La comunicazione della scelta:

  • è obbligatoria;
  • deve contenere la rinuncia esplicita all’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi  titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi  al consumo;
  • in caso di contratto nuovo può essere esplicitata in sede di registrazione (è sufficiente, cioè, inserire una clausola che esprima l'opzione), oppure, in caso di contratto già in corso di validità, se si vuole transitare dalla tassazione ordinaria alla cedolare, si deve spedire una raccomandata all'inquilino per informarlo del cambio.


Fino al 31 marzo 2014, per esercitare l’opzione erano disponibili il modello 69 e il modello Siria. Viceversa, dal 1° aprile 2014, l'unico modello utilizzabile è il nuovo RLI, messo in circolazione dal 3 febbraio 2014 come alternativa a Siria e modello 69.

A differenza di quanto è avvenuto nel 2011, primo anno di applicazione della cedolare secca, il fabbricato dev'essere riportato nel quadro B della dichiarazione. A partire dal 2012 gli acconti relativi all'imposta si pagano con le stesse modalità dell’IRPEF (metodo storico). Pertanto:
  • se il totale della cedolare secca relativa all'anno precedente non supera euro 51,65, l'acconto non è dovuto;
  • se invece il totale della cedolare relativa all'anno precedente supera euro 51,65, è dovuto l'acconto nella misura del 95% del suo ammontare.


Per stabilire se è dovuto o meno l’acconto occorre controllare l’importo indicato nel rigo 81, colonna 1, del prospetto di liquidazione del 730, oppure nel rigo RB11, colonna 3, (Totale imposta cedolare secca) del modello Unico. Con riferimento agli importi arrotondati presenti nella dichiarazione dei redditi, l’acconto è dovuto se l’importo del rigo 81, colonna 1, del mod. 730, o del rigo RB11, colonna 3, del modello Unico risulta pari o superiore ad euro 52. L’acconto così determinato deve essere quindi versato:

  • in unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo dovuto è inferiore ad euro 257,52;
  • in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui: la prima, nella misura del 40% del rigo 81, colonna 1 (730) o del rigo RB11, col. 3 Unico), entro il 16 giugno, la seconda, nella restante misura del 60% del rigo 81, colonna 1 (730) del rigo RB11, col. 3 (Unico), entro il 30 novembre.

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