A partire dal 2011, in alternativa al regime ordinario di tassazione sui contratti d’affitto, è possibile applicare il regime sostitutivo della cosiddetta
cedolare secca, valido per i soli contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione. Si chiama regime sostitutivo proprio perché sostituisce la tassazione ordinaria costituita da Irpef (più addizionali), imposta di registro e imposta di bollo, applicando semplicemente l’aliquota del 21% sui contratti a canone libero e del 10% su quelli a canone concordato.
Cedolare secca: come si applica
In pratica la cedolare secca viene applicata sul reddito complessivamente percepito dalla locazione annua. Il reddito della locazione viene quindi di fatto “isolato” e tassato separatamente al 21 o 10 per cento, invece di essere sommato agli eventuali altri redditi del contribuente (lavoro, pensione ecc.) e assoggettato a Irpef. In particolare l’aliquota agevolata del 10% può essere applicata solo su abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia)
- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
Cedolare secca: le regole da seguire
Per applicare la cedolare secca la prima cosa da fare (pena la non validità dell’agevolazione) è quella di comunicarlo all’inquilino. La comunicazione della scelta:
- è obbligatoria;
- deve contenere la rinuncia esplicita all’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo;
- in caso di contratto nuovo può essere esplicitata in sede di registrazione (è sufficiente, cioè, inserire una clausola che esprima l'opzione), oppure, in caso di contratto già in corso di validità, se si vuole transitare dalla tassazione ordinaria alla cedolare, si deve spedire una raccomandata all'inquilino per informarlo del cambio.
Cedolare secca: come si paga
Il fabbricato locato con cedolare secca dev'essere riportato nel quadro B della dichiarazione. A partire dal 2012 gli acconti relativi all'imposta si possono pagare con le stesse modalità dell’IRPEF (metodo storico). Pertanto:
- se il totale della cedolare secca relativa all'anno precedente non supera euro 51,65, l'acconto non è dovuto;
- se invece il totale della cedolare relativa all'anno precedente supera euro 51,65, è dovuto l'acconto nella misura del 100% del suo ammontare.
Per stabilire se è dovuto o meno l’acconto occorre controllare l’importo indicato nel rigo 81, colonna 1, del prospetto di liquidazione del 730, oppure nel rigo RB11, colonna 3, (Totale imposta cedolare secca) del modello Unico. Con riferimento agli importi arrotondati presenti nella dichiarazione dei redditi, l’acconto è dovuto se l’importo del rigo 81, colonna 1, del mod. 730, o del rigo RB11, colonna 3, del modello Unico risulta pari o superiore ad euro 52. L’acconto così determinato deve essere quindi versato:
- in unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo dovuto è inferiore ad euro 257,52;
- in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui: la prima, nella misura del 40% del rigo 81, colonna 1 (730) o del rigo RB11, col. 3 Unico), entro il 16 giugno, la seconda, nella restante misura del 60% del rigo 81, colonna 1 (730) del rigo RB11, col. 3 (Unico), entro il 30 novembre.
Dal 2024 cedolare secca anche sugli affitti brevi
A partire dal 1° gennaio 2024 è stata introdotta una novità secondo cui
anche sulle locazioni cosiddette “transitorie”, comunque a titolo abitativo, è possibile opzionare il regime sostitutivo della cedolare secca. Si parla di locazione transitoria quando la durata non è superiore a 30 giorni, includendo anche gli affitti che “prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici”. In tal caso l’aliquota applicata varia a seconda della quantità degli immobili sui cui il locatore ha stipulato gli affitti, ovvero: 21% nel caso di un unico immobile a disposizione locato (
anche in maniera reiterata nell’arco dell’anno) con affitto breve, altrimenti al 26% dal secondo immobile fino al quarto locati con affitto breve. A partire invece dal quinto immobile la locazione verrebbe inquadrata come vera e propria attività d’impresa, quindi con tutt’altra tassazione e in più con l’obbligo di apertura di PI.