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Anche per la cedolare secca vale la remissione in bonis

 

Chi si dimentica di aderire alla cedolare secca può salvarsi in corner utilizzando la remissione in bonis. Ma solo in alcuni casi. Dice questo, in estrema sintesi, la circolare 47/E diffusa il 21 dicembre scorso dall’Agenzia delle Entrate, che allarga l’istituto della remissione in bonis anche nei casi di scelta tardiva per l’applicazione della cedolare secca sui contratti d’affitto. La remissione, spiegano le Entrate, è in pratica una sorta di ravvedimento operoso “che consente al contribuente in ritardo con gli obblighi di preventiva comunicazione, o con gli adempimenti di natura formale richiesti per la fruizione di benefici di natura fiscale o per l’accesso a regimi fiscali opzionali, di sanare tale dimenticanza versando una sanzione minima pari a 258 euro”.

Indicazioni generali sulla cedolare - A tale riguardo è bene chiarire alcuni punti fondamentali circa gli adempimenti da rispettare per una corretta opzione sulla cedolare secca. Anzitutto ricordiamo - e lo ricorda anche il documento delle Entrate - che la cedolare predispone un regime fiscale sostitutivo sui redditi percepiti dall’affitto delle case. Scegliendo la cedolare, infatti, il locatore viene esentato dal versamento dell’Irpef e delle imposte di registro e di bollo applicando sull’intero canone annuo un’aliquota fissa del 21% (che in alcuni casi può scendere anche al 10%).

Ora, per godere di questo regime è obbligatorio anzitutto comunicare all’inquilino la scelta di aderirvi. La comunicazione dev’essere effettuata tramite raccomandata a/r preventivamente alla registrazione del contratto, segnalando, di fatto, la rinuncia a qualunque adeguamento del canone di locazione; dopodiché sarà necessario comunicare la scelta anche alle Entrate in fase di registrazione attraverso il modello 69, da presentare comunque, sia in caso di cedolare che di tassazione ordinaria, entro 30 giorni dalla stipula o decorrenza dell’atto. Va da sé, quindi, che nel caso in cui si scelga la cedolare, il locatore sarà esentato dal versamento dell’imposta di registro al momento della registrazione.

Contrariamente, nel caso in cui si scelga di sottoporsi al regime di tassazione ordinaria, accorgendosi soltanto in seguito della convenienza della cedolare, sarà comunque possibile spostarsi sulla cedolare a partire dall’anno successivo, inviando la raccomandata all’inquilino e consegnando un nuovo modello 69 alle Entrate entro il termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta per la seconda annualità (cioè entro 30 giorni dalla scadenza della prima annualità di contratto).

Quando è possibile la remissione? - Detto questo, proviamo a capire quali sono le casistiche nelle quali sarà possibile ricorrere alla scorciatoia della remissione. Va chiarito anzitutto che a dispetto dei casi in cui non si avrebbe altra possibilità di aderire alla cedolare se non per le restanti annualità del contratto, gli effetti positivi della remissione in bonis permettono di applicare la cedolare già a partire dall’annualità per la quale il locatore si sia dimenticato di effettuare l’opzione, senza dover aspettare l’anno successivo. Questo della dimenticanza è un punto fondamentale, visto che rappresenta, secondo le Entrate, il vero discrimine fra i contribuenti che vogliono davvero aderire all’agevolazione e quelli che invece scelgono la tassazione ordinaria salvo poi pentirsene.

Di conseguenza, affinché la remissione abbia effetto, bisogna che la scelta di applicare la cedolare non sia dettata da un “mero ripensamento” tardivo, ma che sia evidente già da principio l’intenzione specifica di aderirvi. In pratica non bisogna aver versato l’imposta di registro per l’annualità successiva o comunque durante la fase di registrazione. Ma anche tra le dimenticanze bisogna fare un distinguo. L’unica sanabile, infatti, è la mancata consegna del modello 69 all’Agenzia delle Entrate, a differenza del mancato invio della raccomandata all’inquilino, per la quale non c’è remissione che tenga. Ipotizzando quindi una situazione nella quale il locatore non abbia provveduto in anticipo a comunicare all’inquilino la scelta di aderire alla cedolare o abbia versato l’imposta di registro, in tal caso la remissione non potrà sortire alcun effetto, col risultato che l’adesione alla cedolare sarà possibile solo a partire dall’annualità successiva.

Esempi pratici/1: la remissione non è possibile - Prendiamo in esame gli esempi pratici fatti dalle Entrate. Ecco il primo. “Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2016, stipulato il 1° gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un modello 69 in cui non è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca ed è stata versata l’imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità”. In tal caso, qualunque sia il momento di consegna del nuovo modello 69, quello cioè correttivo dell’originale con sopra indicata l’opzione della cedolare, la remissione in bonis non potrà avere effetto. L’imposta di registro, infatti (dettaglio fondamentale), è stata già versata per tutti e quattro gli anni di contratto. Di conseguenza, ipotizzando di presentare il nuovo modello 69 il 15 febbraio 2013, previa comunicazione all’inquilino, l’opzione sulla cedolare avrà effetto solo a partire dal 2014 e non già dal 2013. Allo stesso modo, presentando il modello il 15 febbraio 2014, l’opzione anziché avere effetto dal 2014 stesso sarà valida a partire dal 2015. In ogni caso non si avrà diritto al rimborso dell'imposta di registro per le annualità soggette a cedolare.

Esempi pratici/2: la remissione è possibile - Contrariamente la remissione in bonis può produrre effetti positivi qualora si verifichi una situazione di questo tipo. “Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2016 stipulato il 1° gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un modello 69 in cui non è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca ed è stata versata l’imposta di registro dovuta per la sola prima annualità”. Si noti che la situazione è praticamente identica a quella descritta in precedenza, ma in questo caso l’imposta di registro è stata versata solo in riferimento al primo anno di contratto. Posto che per il 2013 la tassazione applicata sarà quella ordinaria senza possibilità di tornare indietro, presentando invece il nuovo modello tardivamente rispetto alla scadenza dell’imposta di registro dovuta per la seconda annualità - ad esempio il 15 febbraio 2014 -, la remissione avrà effetto positivo applicando la cedolare secca già a partire dal 2014, ovviamente dietro corresponsione della penale di 258 euro. Altro dettaglio importante: affinché sortisca effetto nell’anno, la remissione in bonis dev’essere effettuata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile successiva alla scadenza del termine ordinario, cioè entro il 30 settembre 2014 (l’anno ovviamente segue l’esempio).

La remissione ha effetti solo fiscali - C’è infine un ultimo aspetto da porre in evidenza: la remissione in bonis mette a posto le cose soltanto da un punto di vista fiscale, ma non mette al riparo il locatore da eventuali ripercussioni dal punto di vista civilistico nel qual caso egli provveda a registrare il contratto in ritardo sui termini previsti dalla legge. Un esempio può aiutare a chiarire. Ipotizziamo un locatore che abbia già comunicato all’inquilino la scelta di aderire alla cedolare, che non abbia quindi versato nessuna imposta di registro, ma che si fosse dimenticato di consegnare alle Entrate il modello 69 per la registrazione del contratto. In tal caso potrà comunque presentare tardivamente il modello e godere della remissione in bonis ai fini della cedolare, ma sul piano civilistico subirà un danno non da poco, visto che la legge sugli affitti prevede, in caso di tardiva registrazione del contratto, l’imposizione di una durata automatica della locazione di quattro anni più quattro e di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale. In altre parole, visto il livello delle rendite, una vera miseria in confronto al potenziale guadagno di una normale locazione.
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