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Agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa"

 

L'agevolazione per l'acquisto della "prima casa" consiste nell'applicazione di una tassazione ridotta sulle imposte derivanti dalla compravendita. Il regime agevolato consente di applicare:
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  • l'imposta di registro, ribassata al 2% del valore catastale in caso di acquisto da un cittadino privato. Fino al 31 dicembre 2013 l'imposta è stata calcolata al 3%, ma dal 1° gennaio 2014 sono entrate in vigore le modifiche introdotte dal Decreto "Istruzione";
  • in alternativa l'IVA con aliquota al 4% se l'acquisto avviene da un'impresa edile o da una cooperativa edilizia (in questo caso il Dl "Istruzione" non ha apportato nessun cambiamento). Con l'Iva però va abbinata anche l'imposta di registro che dal 2013 al 2014 si è alzata da 168 a 200 euro;
  • poi le imposte ipotecaria e catastale, che sempre per effetto del Dl "Istruzione", dal 1° gennaio 2014, in caso di acquisto da privato, sono state entrambe ribassate da 168 a 50 euro; mentre in caso di acquisto da un soggetto passivo Iva sono rincarate da 168 a 200 euro.


Detto questo, vediamo quali sono i requisiti che occorre rispettare ai fini delle agevolazioni. Per chiarezza, diciamo subito che l'immobile oggetto di compravendita dev’essere ad uso abitativo e non può essere un'abitazione di lusso o di altissimo pregio, vale a dire che non dev’essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). L’immobile deve inoltre essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’Aire - “Anagrafe degli italiani residenti all’estero”) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Ci sono poi altri requisiti su cui è intervenuta la Legge di Stabilità 2016, che per certi versi ha reso più agevole l'acquisto dell'abitazione senza il verificarsi di determinate situazioni prima fondamentali. Come si ricorderà, il vecchio regolamento prevedeva che nell’atto di acquisto il compratore dichiarasse:

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.


Succedeva quindi che nel caso si fosse già possessori di un’altra abitazione nello stesso Comune ove si intendeva acquistare la prima casa, o di un altro immobile, in qualunque punto d’Italia, già acquistato coi benefici fiscali, si sarebbe dovuto prima vendere quell’immobile e solo dopo procedere col nuovo acquisto (ai sensi del comma 1 della nota II-bis, lettere a), b), c), del Dpr 131 del 1986).

A tal proposito la Legge di Stabilità 2016 ha ammesso l’acquisto della prima casa anche laddove non venga rispettato il secondo requisito, ovvero l’assenza di un altro immobile acquistato con l’applicazione dei benefici, a condizione però che entro un anno dalla data del nuovo acquisto il contribuente se ne disfi. La semplificazione resta quindi parziale, nel senso che, aggirando il secondo requisito, mantiene comunque valido il primo, ovvero il contribuente non può “essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato”. Detto altrimenti, se un contribuente volesse acquistare una prima casa a Roma, dove già possiede un’abitazione avuta in eredità, dovrà comunque venderla e solo dopo acquistare la nuova casa; viceversa, se volesse acquistare una prima casa a Roma e ne possedesse già una a Milano, anch’essa acquistata coi benefici fiscali, potrà comunque effettuare l’acquisto a condizione di vendere, entro 12 mesi, la casa di Milano. Appare quindi anomala la scelta dei “due pesi e due misure”, visto che in un caso la vendita preliminare resta comunque obbligatoria, mentre nell’altro il contribuente può anche scegliere di alienare in un secondo momento l’immobile già in suo possesso.

L'agevolazione decade qualora si rilevino dichiarazioni mendaci prodotte dall'acquirente all'atto di acquisto e qualora si proceda alla vendita dell'immobile entro 5 anni successivi all'acquisto. In quest'ultimo caso l'interessato non perde i beneficio se, entro un anno dalla vendita del'immobile acquistato con le agevolazioni, procede all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale. In questo caso, al momento dell'acquisto del nuovo immobile, al soggetto viene riconosciuto un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata in occasione del primo acquisto. Come sopra precisato, in caso vendita dell'immobile nei 5 anni successivi all'acquisto non si decade dal beneficio se entro 1 anno dalla vendita si riacquista una "prima casa". Tuttavia occorre precisare che la vendita dell'immobile entro 5 anni dall'acquisto può generare un reddito imponibile fiscalmente (cosiddetta plusvalenza) quando il valore di vendita è superiore a quello di acquisto. Questa plusvalenza concorre alla formazione del reddito complessivo se, per la maggior parte del periodo di possesso, l'abitazione non ha costituito l'abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari.

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