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Acquisto abitazione principale: detraibilità degli interessi passivi

 

La condizione più importante per usufruire della detrazione d’imposta sugli interessi passivi dei mutui stipulati per l'acquisto dell’abitazione principale, è il termine entro il quale il contribuente o i suoi familiari devono stabilire la loro dimora abituale nell’immobile acquistato. Al fine di poter detrarre gli interessi passivi i contribuenti interessati devono:

  • entro 12 mesi dalla data di acquisto dell’immobile adibire lo stesso ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari (tale termine, in precedenza, era fissato a 6 mesi);
  • stipulare il mutuo nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di acquisto dell’immobile (precedentemente, anche tale termine era limitato a 6 mesi).

Possono beneficiare della detrazione gli acquirenti dell’immobile nonché intestatari del contratto di mutuo, anche se l’immobile verrà adibito ad abitazione principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). La Finanziaria 2008 (legge n. 244 del 2007) ha modificato l’articolo 15, comma 1, lettera b) del Tuir. Il limite del bonus fiscale per l'acquisto della prima casa mediante mutuo passa a 4.000 euro, rispetto ai 3615,20 euro precedenti. Pertanto lo sconto massimo nella dichiarazione dei redditi passa a 760 euro (19% di 4.000 euro), contro i circa 687 (19% di 3615,20) previsti prima della Finanziaria 2008. Nel limite di 4.000 euro (importo unico anche in presenza di più contratti di relativi allo stesso immobile), oltre agli interessi passivi sono compresi gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Tra gli oneri accessori si annoverano, ad esempio, l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, le spese per l’iscrizione di ipoteca, gli oneri fiscali. Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota (ad esempio, per mutuo intestato al 25% a quattro soggetti, ciascuno di essi può detrarre al massimo 190 euro, corrispondenti al 25% di 760 euro).

Nell'ipotesi in cui il mutuo ipotecario sia sovvenzionato da contributi pubblici (non in conto capitale) gli interessi passivi sono detraibili limitatamente alla quota effettivamente rimasta a carico del contribuente. Per definire correttamente l'importo detraibile è necessario calcolare il coefficiente di detraibiltà determinato dal rapporto tra il costo di acquisizione dell'immobile (aumentato degli eventuali oneri accessori) e il capitale chiesto a mutuo. Nel caso in cui il mutuo non sia stato completamente utilizzato per coprire l'acquisto dell'abitazione, si procederà a determinare l'importo degli interessi detraibili in proporzione e comunque nel limite massimo detraibile sopra esposto.

Si ricorda che il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento. La detrazione non compete inoltre nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale. La detrazione è anche riconosciuta per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi all’acquisto dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale.

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