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50%: detraibilità sull'acquisto della casa ristrutturata

 

Il bonus al 50% è valido anche per l’acquisto di immobili ristrutturati. Lo sconto fiscale applicato alle ristrutturazioni non va inteso esclusivamente come un beneficio che interviene nel momento in cui si decide di rinnovare casa, ma anche come un’agevolazione prevista nel caso delle compravendite immobiliari. Più esattamente, il primo requisito per “instradare” la detrazione prevede che l’acquisto sia relativo ad un immobile ad uso abitativo facente parte di un fabbricato interamente ristrutturato. È il caso ad esempio degli acquisti di appartamenti all’interno di un condominio, o comunque di un complesso residenziale, sottoposto a ristrutturazione; tuttavia, se la ristrutturazione ha interessato soltanto un immobile messo in vendita, il beneficio non troverà applicazione. Andando più nel dettaglio, quando si parla genericamente di “ristrutturazione”, ci si riferisce agli interventi di recupero, restauro o risanamento conservativo ai sensi dell'articolo 3, lettere “c” e “d”, del Dpr 380/2001.

Relativamente al “restauro o risanamento conservativo” il Dpr in questione parla di “interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che (…) ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili”. Tali interventi comprendono ad esempio “il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio”. Quanto invece al recupero edilizio, meglio noto come “ristrutturazione”, la legge individua “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.

Delimitato il raggio d’azione degli interventi inclusi nel beneficio, il secondo importante requisito da tenere in considerazione è quello relativo ai soggetti che effettuano la cessione dell’immobile e in particolare alle tempistiche con cui la stessa cessione avviene. È questo un aspetto sul quale si tende molto spesso a discutere, ma stando a quanto prescrive la legge è fondamentale che il soggetto venditore sia lo stesso che ha eseguito la ristrutturazione. In termini pratici, se la vendita viene effettuata da una società immobiliare che ha affidato la ristrutturazione a una ditta terza, la detrazione è da ritenersi nulla dal momento che questa si applica “nel caso di interventi riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile”.

C’è inoltre da ricordare che anche questa detrazione, come le altre disciplinate dall’articolo 16-bis del Tuir, è stata aumentata dal 36 al 50 per cento per effetto del DL 83/2012, e che tale percentuale resterà valida sino al 31 dicembre 2014, abbassandosi (salvo ulteriori proroghe) al 40% per il solo anno d’imposta 2015 e tornando al livello ordinario del 36% dal 2016 in poi. Oltretutto, a prescindere dal valore degli interventi eseguiti, la percentuale della detrazione viene applicata su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, a differenza invece di quanto avviene nel caso di una normale ristrutturazione dove l’importo massimo di spesa su cui calcolare lo sconto è fissato a 96.000 euro e tornerà a 48.000 euro dal 1° gennaio 2016.

Ipotizzando quindi che un contribuente abbia acquistato un’abitazione al prezzo di 300.000 euro, l’importo su cui sarà calcolata la detrazione equivarrà al 25% di 300.000, vale a dire 75.000 euro. Di conseguenza la detrazione effettivamente spettante, che verrà suddivisa in 10 rate annuali di pari importo, sarà di 37.500 euro, cioè il 50% di 75.000. Va precisato che tali importi sarebbero validi per una vendita immobiliare avvenuta entro i 6 mesi successivi a una ristrutturazione completata nel 2014. In altre parole, qualora venga rispettato l’intervallo temporale dei 6 mesi, il calcolo della detrazione è legato non al momento in cui avviene l’acquisto, ma a quello di ultimazione dei lavori. Considerando allora che nel 2015 la percentuale di sconto si abbasserà dal 50 al 40 per cento, se un immobile la cui ristrutturazione è stata ultimata a novembre 2014 viene acquistato a marzo 2015, la percentuale di sconto sarà comunque del 50%. Se al contrario la ristrutturazione dovesse essere ultimata a febbraio 2015 e l’immobile venduto entro i 6 mesi successivi, la percentuale non sarebbe più del 50 ma del 40 per cento. Nel regolamento, inoltre, vanno anche considerati gli eventuali acconti. Su di essi, infatti, il contribuente può beneficiare della detrazione a condizione che venga stipulato un atto preliminare di vendita (o di assegnazione) e che ne sia effettuatala registrazione presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Ora, se gli acconti vengono versati in un anno diverso da quello in cui viene stipulato il rogito, il contribuente, a sua scelta, ha la possibilità di far valere la detrazione o nel periodo di imposta in cui sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui viene stipulato il rogito definitivo.

Un ultimo appunto va fatto sulla documentazione da conservare. Anzitutto gli acquisti vanno effettuati tramite bonifico bancario o postale da cui risultino i tre dati classici analogamente richiesti nel caso delle ristrutturazioni ordinarie, e cioè la causale col riferimento alla normativa (Tuir, articolo 16-bis e successive modifiche), il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che ovviamente deve coincidere col titolare del rogito) e il codice fiscale o la partita Iva della ditta cui è destinato il bonifico. Detto questo, l’acquirente deve conservare l’atto di compravendita o di assegnazione dell’immobile (o il preliminare di vendita registrato), dal quale risulti che l’acquisto è avvenuto entro 6 mesi dall’ultimazione dei lavori e che l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato. Qualora invece l’atto di compravendita non contenesse le suddette informazioni, l’acquirente sarebbe tenuto a quel punto a farsi rilasciare dalla ditta una dichiarazione che le certifichi.

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